江苏省农村建设用地调查技术方案(终发文)

江苏省农村建设用地调查技术方案

根据《江苏省国土资源厅关于开展农村建设用地调查工作的 通知》（苏国土资发〔2016〕314 号）要求，制定本技术方案。

一、工作任务

（一）农村地籍调查

按照《地籍调查规程》（TD T1001-2012）要求，组织开展全省农村地籍调查工作，查清农村建设用地土地利用现状。调查地类执行《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）标准，开展全覆盖细化调查。已完成或正开展的地区，按照技术方案要求，进 行地籍调查成果的完善与更新工作。

（二）农村建设用地利用状况调查

充分利用农村地籍调查获取的土地权利人、地类、宗地面积、 建筑占地面积、建筑面积等信息，充实人口、税收、建筑物建造时间、利用状态以及权利人对建设用地的处置意向等信息。

宅基地需调查家庭人口数、农户主要从事的职业等情况；经营性建设用地需调查土地用途、所属行业、税收及就业人数等情况；公共管理与公共服务设施建设用地需调查土地用途、服务人数等情况。

（三）农村不动产权籍调查

有条件的地区，应当依据《不动产权籍调查技术方案》（试行）、《农村地籍和房屋调查技术方案》（试行），开展不动产权籍调查工作，将地上建筑物、构筑物一并调查，以满足不动产统一登记工作的要求。每个县（市、区）至少完成一个乡镇（街道） 的农村宅基地、农房统一调查登记发证工作。

（四）建立农村建设用地数据库

各地参照省统一编制的农村建设用地数据库标准，依据调查 成果，建立本级农村建设用地数据库。在全面完成的基础上，结 合日常管理和业务需求，建立农村建设用地数据库定期更新机制。

二、基础资料情况

（一）基础控制资料

江苏省全球导航卫星连续运行参考站综合服务系统（简称JSCORS），可用于外业平面控制测量和界址点测量。江苏省 C级 GPS 网点成果以及设区市、县建立的基础控制网，可用于本次调查平面控制测量、界址点测量的成果起算和检核。

（二）基础底图资料

各类航天航空遥感影像资料，充分利用省厅统一下发的 0.3 米分辨率航空影像数据；1:500、1:1000、1:2000 比例尺地形图数据；土地利用现状变更调查数据；城镇地籍调查成果；村庄地籍 调查成果；土地所有权调查成果以及房产测量数据成果等作为工 作底图及基础数据使用。

（三）专题信息资料

经济普查数据、人口普查数据以及农村承包经营权数据等各类数据，可作为调查参考资料。

三、主要技术要求

（一）调查精度

1.坐标系统

调查坐标系为 1980 西安坐标系，基本比例尺为 1：500，也可根据本地具体情况采用 1:1000 和 1:2000 比例尺。

（1）平面坐标系统与投影方法

当长度变形值不大于 2.5cm/km 时，应选择高斯-克吕格投影统一 3°带的平面直角系统。当长度变形值大于 2.5cm/km 时，可采用高斯-克吕格投影任意带平面直角坐标系统。

（2）高程系统

高程系统采用“1985 国家高程基准”。

2.分幅（分区）与编号

农村建设用地调查可按调查对象（如：村庄）进行分区，调查区域统一进行调查分区编号；如调查对象面积较大（大于 4 平方公里）， 亦可采用正方形分幅（ 50cm×50cm） 或矩形分幅（40cm×50cm）。图幅编号按照图廓西南角坐标公里数编号，X坐标在前，Y 坐标在后，中间用短横线连接。

3.数据精度

地籍调查中，采用解析法，平面控制点最弱点相对于起算点的点位中误差不得超过±5cm。明显界址点相对于临近控制点精 度不低于±5cm，相邻界址点间距中误差应控制在±5cm，困难地区隐蔽界址点中误差控制在±7.5cm。

采用图解法，界址点平面位置精度精度应优于调查底图±0.3mm 图上中误差。界址边长采用实地丈量，相邻界址点间距中误差应优于调查底图±0.3mm 图上中误差，困难地区可放宽至1.5倍。

不动产权籍调查精度以满足农村宅基地、农房统一调查登记发证工作为标准。

4.上图标准

需要发证的建（构）筑物按不动产登记要求实测上图，其余地物最小上图面积为 100 平方米。

（二）调查范围

本次调查以 2016 年 12 月 31 日为统一时点，即以 2016 年度土地变更调查数据库中的村庄（203）、采矿用地（204）和风景名胜及特殊用地（205）为基本调查范围。对于城镇地籍调查未全面覆盖，与本次调查范围存在空隙的，地方可补充开展，并根 据实际情况分别纳入城镇或农村调查成果；对于因历史原因或发展变迁导致的数据库中村庄（203）、采矿用地（204）和风景名胜及特殊用地（205）与实际用途不符的，在调查的基础上，单独标注。

（三）地类分类与认定

1.地类分类

调查地类包括《土地利用现状分类》中的耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地以及其他土地共十二大类。

同时，为便于应用与管理，农村建设用地利用状况调查按农村宅基地、经营性建设用地、公共管理与公共服务设施建设用地、 其他建设用地和非建设用地等五大类进行归并，与十二大类对照关系参见附表 1。五大类具体地类定义如下：

农村宅基地：是指农村的农户或个人用作宅基地而占用本集 体所有的土地。主要调查宅基地基本情况、宅基地利用状态和使用权人基本情况等信息。

经营性建设用地：是指具有生产经营性质的农村建设用地， 包括农村集体经济组织使用建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同兴办企业所使用的农村建设用地等。

公共管理与公共服务设施建设用地：是指服务于农业生产经营和农民生产生活的管理性用地和服务设施用地等。

其他建设用地：除以上三类用途以外的其他建设用地，包括 殡葬用地、寺庙用地以及宗祠用地等。

非建设用地：调查范围内的农用地和未利用地。

2.地类认定

地类认定严格参照《土地利用现状分类》中相关地类的认定标准，对于有关地类按如下标准开展调查：

（1）房屋周围小于最小上图面积的非建设用地和房前屋后的固化场地，按空闲地调查；

（2）房屋之间的通道、村庄内部的公用道路和公共停车场， 按街巷用地调查；

（3）村民利用宅基地上房屋开设小卖部等经营性场所，按宅基地调查。

四、技术路线与方法

（一）主要技术依据

《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007）；

《地籍调查规程》（TD/T 1001-2012）；

《不动产权籍调查技术方案》（试行）；

《宗地代码编制规则》（试行）；

《农村地籍和房屋调查技术方案》（试行）；

《土地利用数据库标准》（TD/T 1016-2007）；

《国民经济行业分类（GB/T 4754-2011）》；

《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）；

《全球定位系统（GPS）测量规范》（GB/T 18314-2009）；

《全球定位系统实时动态测量（RTK）技术规范》（CH/T 2009-2010）。

（二）技术路线

以全面查清我省农村建设用地现状和权属情况为出发点，立足于已有的工作基础，严格依据国家有关调查规程和标准，借助 航天航空遥感、地理信息系统和卫星定位等技术手段，充分利用已有土地调查成果和登记成果，通过外业调查，完成地籍调查工作。

充分利用已有的农村地籍调查成果，结合农村地籍调查初始调查、更新调查和不动产权籍调查等工作，采用部门信息共享、资料查询、实地走访等方式，开展农村建设用地利用状况调查。

包括建造时间、人口情况、利用状态和农户类型等信息。

在开展农村地籍调查的同时，以满足不动产登记要求为出发点，充分利用已有权籍调查资料，采用已有集体土地所有权地籍图、村庄地籍图、地形图、影像图等图件制作工作底图，通过内外业核实、实地调查测量的方法，完成一个乡镇的农村宅基地、农房统一调查登记发证等工作。

依据调查成果，利用农村建设用地调查数据库入库软件，参照数据库建设标准，建立农村建设用地调查数据库，实现对农村 建设用地调查成果的图形和属性等信息的一体化存储、管理与应用。最终，根据汇总统计结果，开展农村建设用地潜力研究和分析。

（三）调查方法

各地要结合当地情况，采用内外业核实和实地调查相结合的方法开展调查工作。

农村地籍调查方法的选择要充分兼顾农村宅基地、农房统一 调查登记发证等后续工作的需要，以充分利用和保证精度为基础， 统筹考虑基础条件、工作需求和技术可行性，避免重复投入，审 慎科学地选择符合本地区实际的调查方法。原则上，同一地区内 可以采用解析和图解相结合的调查方法开展调查工作。

以农村地籍调查成果中的宗地为基本调查单元，并叠加行政 和权属界线等，形成工作底图。依据工作底图及相关调查表格调查用地面积、家庭人员、利用情况以及产出税收等信息，形成农村建设用地利用状况调查成果。

农村不动产权籍调查需查清农村宅基地和农村集体建设用 地地上建筑物和构筑物的产权状况，并结合地籍测量一并开展房屋测量。房屋调查重点调查房屋的权利人、权属来源情况、建筑结构、建成年份、批准用途与实际用途、批准面积与实际面积等 要素。

五、工作程序和内容

（一）农村地籍调查

农村地籍调查工作主要包括：准备工作、权属调查以及地籍 测量等内容。各地根据已有工作基础，针对性地开展地籍调查工作。

1.准备工作

准备工作主要包括组织准备、宣传发动、资料收集、技术设计、表册与工具器材准备、队伍落实和人员培训等。调查前，应系统收集整理土地及房屋权属来源资料，开展实地踏勘、资料分析等，并结合地方工作基础，做好技术设计，准备调查所需的表册与工具器材，落实调查人员和队伍。权属调查应由县（市、区）  国土资源部门组织，发挥乡镇政府、国土所和农村集体经济组织、 村民自治组织等基层力量，共同配合完成，也可选择专业队伍、聘任农村集体经济组织负责人、村民委员会成员或村民代表参与权属调查。地籍测量可根据需要由专业作业单位协助完成。

2.权属调查

权属调查主要包括：核实宗地的权属情况，实地指界，丈量 界址边长及相关距离，绘制宗地草图，填写地籍调查表。

（1）制作工作底图。选用大比例尺（1:500～1:2000）的地形图、正射影像图或已有地籍图作为基础图件，充分采用集体土 地所有权登记发证已形成的地籍区、地籍子区界线和集体土地所有权界线，并标注乡镇、村、村民小组及重要地物的名称。参考已有的地籍调查、土地登记等资料，会同农村集体经济组织负责人、村民委员会成员或村民代表，在工作底图上划分宗地，并预 编宗地号。对新型农村社区或搬迁上楼等无法确定独立使用面积 的，可定为共用宗。

（2）权属状况调查。借助工作底图，结合现场核实，调查每宗地的土地坐落与四至；调查核实权利人的姓名或者名称、单位性质、行业代码、组织机构代码、法定代表人（或负责人）姓名及其身份证明、代理人姓名及其身份证明等，对于宅基地调查， 除了调查记录土地权利人的情况外，还应调查权利人家庭成员情况，复印权利人家庭户口簿等资料，对无权属来源的集体建设用地，根据实际情况调查记录实际使用人；调查核实宗地的土地权属来源资料，确定土地权属性质、土地使用权类型、使用期限等， 以及宗地是否有抵押权、地役权等他项权利和共有情况；调查核实宗地批准用途和实际用途。

（3）界址调查。对土地权属来源资料齐全，界址明确，经实地核实界址无变化的宗地，无需重新开展界址调查；对土地权属来源资料中的界址不明确的宗地，以及界址与实地不一致的宗地，需要现场指界；对于无土地权属资料的，根据法律法规及有关政策规定，经核实为合法拥有或使用的土地，可根据双方协商，

实际利用状况及地方习惯，经农村集体经济组织认可并公示无异 议后，进行现场指界。实地指界前，通过送达指界通知书、公告、广播、电话等方式提前通知，确保土地权利人及相邻宗地权利人 按时到现场指界。指界时，调查员、本宗地指界人及相邻宗地指 界人同时到场，根据指界人指定的界址点，现场设置界标，确认 界址线类型、位置；指界后，将实际用地界线和批准用地界线标 绘到工作底图上，并在地籍调查表的权属调查记事栏中予以说明； 实地丈量宗地的界址边长。同时，应丈量界址点与邻近地物的相 关距离或条件距离。

（4）宗地草图绘制。根据权属状况调查信息、指界与界址 点设置情况、界址边长及相关距离丈量结果、房屋调查情况，按 概略比例尺绘制宗地草图。宗地草图必须现场绘制（可直接在地籍调查表上绘制，也可另附纸绘制），有基础图件资料的地区， 可持打印的相关图件到现场，根据指界和丈量情况做好现场记录， 形成宗地草图。

3.地籍测量

在权属调查结果的基础上，通过地籍测量准确获取界址点位 置，并计算宗地面积。地籍测量包括控制测量、界址点测量、地 籍图测绘和面积量算等。

界址点测量完成后，按照要求，测绘地籍图，编制宗地图。其中，由图解法测量获取的界址点坐标，不得用于放样确定实地界址点的精确位置，可利用宗地草图上实际丈量的界址边长，采用几何要素法计算宗地面积。

（二）农村建设用地利用状况调查

1.工作底图准备

以农村地籍调查成果中的宗地为基本调查单元，并叠加行政 和权属界线等，形成工作底图。

2.确定调查单元类型

依据土地利用总体规划、土地整治规划、村庄体系规划和村庄保护规划等空间规划，叠加套合调查单元，经过实地复核后， 将调查单元分类确定为撤并型、保留型和集聚型。撤并型单元是指规划期间居住人口将流出该区域的调查单元。保留型单元是指规划期间居住人口将在该区域保持稳定居住的调查单元。集聚型单元是指规划期间外来迁居人口将不断向该区域流入的调查单元。

3.基本信息调查

（1）农村宅基地。调查内容包括宅基地基本情况、宅基地利用状态和使用权人基本情况等信息。宅基地基本情况包括宗地面积、建（构）筑面积、建造时间、建（构）筑类型和层数等方面的信息。宅基地利用状态分为以下三种状态：正常使用、空置和废弃。空置是指房屋保存完好，连续两年居住天数不足一个月的宅基地；废弃是指建过房屋但已无法居住的宅基地。使用权人基本情况包括户籍人数、常住人口和农户类型等内容。调查表详见附表 2。

（2）农村经营性建设用地。调查内容包括宗地面积、建（构）筑占地面积、建（构）筑面积、建造时间、土地用途、营业收入

和就业人口等。调查表详见附表 3。

（3）农村公共管理与公共服务设施建设用地。调查内容包括宗地面积、建（构）筑占地面积、建（构）筑面积、建造时间、 土地用途和服务人数等。调查表详见附表 4。

（4）其他建设用地：不作建设用地利用状况调查。

（5）非建设用地：不作建设用地利用状况调查。

（三）农村不动产权籍调查

在农村地籍调查中，针对农村房屋实际情况，实地调查农村宅基地和农村集体建设用地地上建筑物和构筑物的产权状况，结合地籍测量一并开展房屋测量。

（1）房屋产权状况调查。依据房屋产权人提供的准建证、村镇规划选址意见书、乡村建设规划许可证，或房屋买卖、互换、 赠与、受遗赠、继承、查封、抵押等其他房屋产权证明，记录产权人，并将产权证明留复印件或拍照留存。产权共有或有争议的， 记录共有或争议情况。其中，对于在现行规划建设管理制度实施前建设的房屋，应提供村镇规划选址意见书等资料，对于实施之后建设的，应提供乡村建设规划许可证等资料。

依据《房产测量规范》的有关规定和要求，调查房产建筑结 构、层数、建成年份、批准用途与实际用途，核对房产面积是否批建一致等；对村民整体搬迁上楼的，还应该调查记录房屋所在自然层次和房屋编号。对于农房中的一房多户，应现场确定房屋 分户界址和权属情况，需要现场指界的，应经房屋产权人现场指 界，明确界址并现场确认签字。房屋产权状况调查形成的结果可记录在地籍调查表的“权属调查记事”栏内。

（2）房屋测量。房角点测量宜采取与宗地界址点测量同样 的技术方法，一并开展。房屋边长丈量在宗地的界址边长丈量时 一并开展，对确实无法丈量房屋边长时，应丈量至少两条房角点 与界址点或房角点与邻近地物的相关距离，便于间接解算房屋边 长和求解房屋面积。对于新型农村社区或搬迁上楼等高层多户的， 可参照《房产测量规范》开展房屋测量。对于已有户型图的，可 通过核实户型图获取房屋内部边长，对于没有户型图的，需实地 测量房屋内部边长。

（3）面积量算。依据实地丈量的房屋边长计算房屋占地面积，结合房屋层数计算房屋建筑面积。对于多户，有户型图的， 可通过实地丈量的房屋边长和核实户型图获取的房屋内部边长计算房屋建筑面积和套内面积，无户型图的，需要实地丈量的房屋边长和实地测量房屋内部边长计算房屋建筑面积和套内面积。

（4）调查结果记录。一是要将房屋权属状况信息和房屋测量结果记载在地籍调查表中；二是要在宗地草图中标识房屋，并标注房屋边长，房屋的楼层、结构以及争议情况等信息；三是要在地籍图的测绘中将房屋要素纳入；四是成果资料的整理归档以及数据库的建设都要将房屋调查的信息包含在内。

（四）材料整理归档与数据库建设

调查工作完成后，应按照相关数据库标准，分别完成农村地 籍调查数据库、农村建设用地调查数据库和农村不动产权籍调查数据库的建设工作。其中，农村地籍调查数据库和农村不动产权籍调查数据库由地方自行管理和更新，农村建设用地调查数据库按照《江苏省农村建设用地调查数据库标准》要求入库并汇交。各地要及时将调查成果和资料整理归档，并结合不动产统一登记等日常业务做好更新维护。

（五）成果汇总与潜力分析

根据调查成果数据库，汇总形成农村建设用地总体情况汇总表、农村宅基地基本情况汇总表、农村经营性用地基本情况汇总 表、农村公共管理与公共服务建设用地基本情况汇总表、农村其他建设用地汇总表以及农村非建设用地汇总表。

各地应当根据汇总成果，系统分析农村宅基地、经营性建设用地、公共管理与公共服务设施建设用地、其他建设用地以及非建设用地的挖潜路径，探讨潜力释放需要的配套支持政策，提出完善农村建设用地管理制度改革建议。农村宅基地挖潜及政策建议应重点结合农村土地综合整治、农村宅基地管理改革（宅基地有偿使用、有偿置换、有偿退出和民主管理）等方面进行分析。农村经营性建设用地流转应结合当前有关集体经营性建设用地入市政策来展开。

六、工作成果

县级农村建设用地调查成果由文字成果、表格成果、图件成果以及数据库成果组成。

（一）文字成果

1.农村建设用地调查工作方案；

2.农村建设用地调查技术方案；

3.农村建设用地调查总结报告；

4.农村建设用地调查成果分析报告。

（二）表格成果

1.土地利用现状分类统计表（一级分类、二级分类及按权属分类）；

2.农村建设用地总体情况汇总表；

3.农村宅基地基本情况汇总表；

4.农村经营性建设用地基本情况汇总表；

5.农村公共管理与公共服务建设用地基本情况汇总表；

6.农村其他建设用地汇总表；

7.农村非建设用地汇总表；

8.地籍调查表以及各类建设用地利用现状调查表等。

（三）图件成果

1.工作底图；

2.宗地图；

3.地籍图；

4.土地利用现状图；

5.各类专题图。

（四）数据库成果

1.农村地籍调查数据库；

2.农村建设用地调查成果数据库；

3.农村不动产权籍调查数据库。

七、附表

1.十二大类与五大类关系对照表；

2.农村宅基地利用现状调查表；

3.农村经营性建设用地利用现状调查表；

4.农村公共管理及公共服务建设用地利用现状调查表。

附表 1

十二大类与五大类关系对照表

附表 2

 县（市、区）农村宅基地利用现状调查表

单位：平方米、人、层

说明：

1.图斑标识码是指调查地块所在土地变更调查图斑的标识码。

2.宗地号是指调查地块所在村庄地籍或城镇地籍中宗地的识别编号。

3.建（构）筑占地面积为建（构）筑（包括主房和附房）基底面积。

4.附属用地面积是指农户庭院内的空地面积或由农户使用的房前屋后的空地面积。

5.“建造时间”一栏为建造年份的区间值，分为 1980 年之前（含 1980 年）、1980 年至1985 年（含 1985 年）、1985 年至 1990 年（含 1990 年）、1990 年至 1995 年（含1995 年）、1995 年至 2000 年（含 2000 年）、2000 年至 2005 年（含 2005 年）、2005 年至 2010 年（含 2010 年）、2010 年至 2015 年（含 2015 年）和 2015 年至今共 9 段。

6.利用状态一栏中，“空置”指房屋保存完好，连续两年居住天数不足一个月的宅基地；“废弃”指建过房屋但已无法居住的宅基地。

附表 3

 县（市、区）农村经营性建设用地利用现状调查表

单位：平方米、万元/年、人、层

说明：

1.图斑标识码是指调查地块所在土地变更调查图斑的标识码。

2.宗地号是指调查地块所在村庄地籍或城镇地籍中宗地的识别序号编码。

3.建（构）筑占地面积为建（构）筑基底占地面积。

4.建造时间参照附表 2 中相应内容。

5.土地用途按《土地利用现状分类（GB/T21010-2007）》中的二级类填写。

6.所属行业按照《国民经济行业分类（GB/T 4754-2011）》中的门类填写，包括（1）农、林、牧、渔业；（2）采矿业；（3）制造业；（4）电力、热力、燃气及水生产和供应业；（5）建筑业；（6）批发和零售业；（7）交通运输、仓储和邮政业；（8）住宿和餐饮业；（9）信息传输、软件和信息技术服务业、电信、广播电视和卫星传输服务；（10）金融业；（11）房地产业；（12）租赁和商务服务业；（13）科学研究和技术服务业等。

7.利用状态一栏中，“正常使用”指处于利用状态的建设用地；“空置”指房屋保存完好，连续两年经营天数不足一个月的建设用地或用于经营的建（构）筑面积小于总建

（构）筑面积的 20%；

附表 4

县（市、区）农村公共管理及公共服务建设用地利用现状调查表

单位：平方米、人、层

说明：

1.图斑标识码是指调查地块所在土地变更调查图斑的标识码。

2.宗地号是指调查地块所在村庄地籍或城镇地籍中宗地的识别序号编码。

3.建（构）筑占地面积为建（构）筑基底占地面积。

4.建造时间参照附表 2 中相应内容。

5.利用状态一栏中，“正常使用”指处于利用状态的建设用地；“空置”指房屋保存完好，

连续两年实际使用天数不足一个月的建设用地或用于实际使用的建（构）筑面积小于总建（构）筑面积的 20%；“废弃”指建过房屋但无法满足正常管理与服务所需基本条件的建设用地。

6.实际使用面积为实际使用的建（构）筑面积。

7.土地用途按《土地利用现状分类（GB/T21010-2007）》中的二级类填写。