南京征收评估技术导则2017

2019-04-04 1574
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南京市国有土地上房屋征收评估技术导则

第一章 总则

第一条制订目的:为规范国有土地上房屋征收评估技术行为,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,保证房屋征收估价结果客观公平,制定本技术导则。

第二条制订依据:《中华人民共和国资产评估法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院第 590 号令)、《国有土地上房屋征收评估办法》(建房[2011]77 号)、《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》 (苏政发〔2011〕91 号)、《房地产估价规范》(GB/T 50291-2015)、《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》等有关规定。

第三条 适用范围:在本市行政区域国有土地范围内,对被征收房屋和用于安置或产权调换房屋的估价,以及对相关估价结果进行复核估价和鉴定,适用本技术导则,但其他法律法规有相关规定的,从其规定。

第二章 征收估价要素

第四条 估价机构:承担房屋征收估价业务的估价机构应列入南京市国有土地上房屋征收估价机构信用名录。

第五条 估价人员:承担房屋征收估价的房地产估价专业人员应该是符合本技术导则第四条规定的估价机构中取得南京市房屋征收管理办公室颁发的房屋征收估价上岗证的注册房地产估价师和房地产估价专业人员。房地产估价机构应当指派与房屋征收估价项目工作量相适应的至少两名注册房地产估价师开展估价工作。被征收房屋的整体估价报告和分户估价报告应由两名及以上参加估价的注册房地产估价师签名并加盖房地产估价机构公章。不得以个人印章代替签名。

第六条 估价对象:被征收房屋及其附属物包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权和属于被征收人的其他不动产、安置或产权调换房屋。

第七条  估价对象分类:被征收房屋分为住宅房屋和非住宅房屋两大类。为适应征收估价的技术需要,住宅房屋和非住宅房屋又划分为若干细类,有关分类的定义及标准见附件一。

第八条 估价目的:对被征收房屋,估价目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据,评估被征收房屋的价值”;对用于安置或产权调换房屋,估价目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于安置或产权调换房屋价值的差价提供依据,评估用于安置或产权调换房屋的价值”。

第九条 价值时点:房屋征收决定公告之日。

第十条 价值类型:指估价对象在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额,且假定被征收房屋没有租赁、抵押、查封等情况。

第十一条 估价方法选用:注册房地产估价师应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件,对比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法进行适用性分析,合理选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行估价。当估价对象仅适用一种估价方法进行估价时,可只选用一种估价方法进行估价,并在估价报告中作相应说明。

第十二条 估价区位:比较法征收估价的技术基础。南京市国有土地上房屋征收估价区位划分结果见附件二。

第十三条估价程序:⑴ 接受估价委托,明确估价基本事项并签订书面房屋征收估价委托合同;⑵ 接受估价委托人提供资料,开展前期调查,拟订征收估价作业方案;⑶ 到征收地点进行现场告示;⑷ 注册房地产估价师逐户实地查勘,调查被征收房屋状况,拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料,做好实地查勘记录;⑸ 依照本技术导则评估测算分户的初步估价结果;⑹ 将分户的初步估价结果提交估价委托人;⑺ 在估价委托人公示分户的初步估价结果期间安排负责估价项目的注册房地产估价师进行现场说明解释,对存在错误的予以修正;⑻ 在分户初步估价结果公示期满后,提供委托估价范围内被征收房屋的整体估价报告和分户估价报告。对估价结果有异议的,按有关规定处理。⑼ 完成估价资料立卷、归档工作。

第十四条估价结果表达:房屋征收估价结果包括分户估价结果和整体估价结果。房屋征收分户估价结果以《南京市国有土地上房屋征收补偿金额分户初步估价结果表》、《南京市国有土地上房屋征收补偿金额分户估价表》和《南京市国有土地上房屋征收室内装饰装修补偿金额分户估价表》,以及《南京市国有土地上房屋征收估价补偿金额分户汇总表》表达, 作为被征收房屋(含其占用范围内的国有土地使用权)的补偿依据;房屋征收整体估价结果以《南京市国有土地上房屋征收估价结果汇总表》表达。 房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位,精确到元。

第十五条估价报告:征收估价机构应按《房地产估价规范》的规定格式,依照本技术导则的要求出具征收整体估价报告,分户估价报告的格式应符合本技术导则的要求。

第十六条 估价结果应用的有效期:自提交正式估价结果之日起,至该征收项目征收补偿结束时止。如果估价条件发生变化需要修改估价结果,前一份估价报告自动作废,并应在后一份报告中作相应说明。

第三章 住宅房屋征收估价

第十七条 住宅房屋征收估价方法:普通住宅房屋应当选用标准价调整法估价。除普通住宅外的特殊住宅房屋可选用比较法的直接比较方式估价,也可视具体情况选用其它估价方法。被征收住宅房屋的细类划分见附件一,比较法可比实例的选择要求见附件三㈡。

第十八条 住宅房屋征收估价技术路线:选用比较法的直接比较方式和其它方法估价的特殊住宅房屋估价技术路线按《房地产估价规范》要求执行。对选用标准价调整法估价的普通住宅房屋,其征收估价的技术路线为:

1.设定标准住宅房屋

在征收项目范围内设定标准住宅房屋作为估价标准,标准住宅房屋的设定要求见附件三㈢。

2.测算标准住宅房屋价值

按《房地产估价规范》中比较法估价的有关规定测算比较价值,标准住宅房屋价值按比较价值的算术平均值确定。测算标准住宅房屋价值的可比实例的选择条件见附件三㈡。其计算公式为:

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Vs—可比实例成交价格,n 为可比实例的个数;

P1 —交易情况修正系数。由于选用买卖的正常交易实例为可比实例,该系数取值为 100;

P2 —市场状况调整系数。该系数由注册房地产估价师根据房地产市场情形和估价中的具体情况,参照有关部门公布的当地相关价格指数确定;

P31 —可比实例实物状况调整为标准住宅房屋实物状况的调整系数。该系数确定见附件三㈣;

P32 —可比实例区位状况调整为标准住宅房屋区位状况的调整系数。该系数确定见附件三㈤;

P33 —可比实例权益状况调整为标准住宅房屋权益状况的调整系数。该系数取值为 100。3.确定评估价值

各被征收房屋分别与对应类型标准住宅房屋进行实物状况与区位状况比较,按比较法原理调整标准价值并考虑交易情况修正后得出各被征收住宅房屋的评估价值。其计算公式为:

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V0 —标准住宅房屋价值;

Pi31—标准住宅房屋实物状况调整为被征收房屋实物状况的调整系数。系数确定见附件三㈣;

Pi32(2)—标准住宅房屋单套住宅区位状况调整为被征收房屋单套住宅区位状况的调整系数。系数确定见附件三㈤;

P' 1—交易情况修正系数。由于选用征收前买卖的正常交易实例为可比实例,而房屋征收改变了征收区域房地产供求,应对征收前买卖的正常价格进行交易情况修正。该系数由注册房地产估价师根据征收项目规模及对周边房屋供求关系的影响确定。

第四章 非住宅房屋征收估价

第十九条 非住宅房屋征收估价方法:被征收非住宅房屋的类似房地产有交易的,应当选用比较法估价。在无比较法估价依据或估价依据不充分而不宜选用比较法时,估价方法选择如下:

1.非住宅营业房屋

非住宅营业房屋中的商铺类房屋应当选用以收益法为基础的标准价调整法估价。除商铺类房屋外的其它非住宅营业性房屋应当选用收益法估价。

2.非住宅非营业房屋

非住宅非营业房屋或者其类似房地产有经济收益的,可以选用收益法估价;也可视具体情况选用成本法等其它方法估价。

比较法、收益法、成本法应用说明见附件三㈠、附件四㈠、附件五㈠。

3.工业及仓储房屋

工业及仓储房屋应当选用成本法估价;有工业及仓储用途租金收益的,也可视具体情况选用收益法等其它方法估价。

第二十条 非住宅营业房屋征收估价技术路线:选用比较法、收益法和其它方法估价的非住宅营业房屋估价技术路线按《房地产估价规范》要求执行。对选用标准价调整法估价的非住宅营业商铺类房屋,其征收估价的技术路线为:

1.设定标准商铺房屋

在征收项目范围内设定标准商铺房屋作为估价标准,标准商铺房屋的设定要求见附件四㈡。

2.测算标准商铺房屋价值

选用收益法对标准商铺房屋估价时,应选用有限期收益法公式。考虑到征收估价的补偿性质,一般选用稳定收益情形测算。其计算公式为:

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A0—设定标准商铺房屋年净收益;

Y—未来年报酬率(%)。由注册房地产估价师根据房地产市场情形和估价中的具体情况确定;

n —收益期(年)。由注册房地产估价师根据《房地产估价规范》规定确定。3.确定评估价值各被征收房屋分别与对应类型标准商铺房屋进行实物状况、区位状况比较,按比较法原理调整标准商铺房屋价值后得出各被征收房屋的评估价值。其计算公式为:

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V0 —标准商铺房屋价值;

P i31 —标准商铺房屋实物状况调整为被征收房屋实物状况的调整系数。系数确定见附件四㈡;

Pi32(2) —标准商铺房屋区位状况调整为被征收房屋区位状况的调整系数。系数确定见附件四㈡。

第二十一条 非住宅非营业房屋征收估价技术路线:选用比较法、收益法、成本法和其它方法估价的非住宅非营业房屋估价技术路线按《房地产估价规范》要求执行。对选用收益法全剩余寿命模式估价的非住宅非营业房屋,其征收估价的技术路线为:

1.测算年净收益

选用比较法测算比较年净收益,估价对象年净收益按比较价值的算术平均值确定。测算

年净收益的可比实例的选择条件见附件三㈡。其计算公式为:

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As—可比实例年净租赁收入,n 为可比实例的个数;

P1 —交易情况修正系数。由于选用出租的正常交易实例为可比实例,该系数取值为 100;

P2 —市场状况调整系数。该系数由注册房地产估价师根据房地产市场情形和估价中的具体情况,参照有关部门公布的当地相关价格指数确定;

P31 —可比实例实物状况调整为估价对象实物状况的调整系数;

P32 —可比实例区位状况调整为估价对象区位状况的调整系数;

P33 —可比实例权益状况调整为估价对象权益状况的系数。该系数取值为 100。

2.确定评估价值

其计算公式为:

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A —年净收益;

Y—未来年报酬率(%)。由注册房地产估价师根据房地产市场情形和估价中的具体情况确定;

n —收益期(年)。由注册房地产估价师根据《房地产估价规范》规定确定。

第二十二条工业及仓储房屋征收估价技术路线:选用比较法、收益法和其它市场化方法估价的工业及仓储房屋估价技术路线按《房地产估价规范》要求执行。对选用成本法估价的工业及仓储房屋,应根据估价对象状况和土地市场状况,选择房地合估路径或房地分估路径,并应优先选择房地合估路径。如选择房地分估路径,其征收估价的技术路线为:

1.测算土地重置成本

测算土地重置成本,可采用比较法、成本法、基准地价修正法等方法。重新购置土地的必要支出应包括土地购置价款和相关税费,重新开发土地的必要支出及应得利润应包括待开发土地成本、土地开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。选用基准地价修正法测算土地重置成本时可参照执行附件五㈠的有关规定。

2.测算建筑物重置成本

测算建筑物重置成本可采用单位比较法、分部分项法、工料测量法等方法。建筑物重置成本应为在价值时点重新建造全新建筑物的必要支出及应得利润,包括建筑物建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润;建筑物重置成本中的建筑安装工程费用可参照附件五㈡所示工业及仓储房屋建筑安装工程费用参考表作适当调整后确定。

3.测算建筑物折旧

建筑物折旧应根据实地查勘结果,对照《房屋完损等级评定标准》的规定确定。建筑物折旧应考虑物质折旧、功能折旧和外部折旧。房屋成新评定等级及说明与不同年限房屋成新上限见附件五㈢。

4.计算成本价值

选用土地与建筑物分别估算的成本法估价基本公式计算被征收工业及仓储房屋的估价结果的,其计算公式为:

被征收工业及仓储房屋评估价值

Vi=PD+PJ-C PD—土地重置成本;

PJ—建筑物重置成本; 

C—建筑物折旧。

第五章 其它征收估价问题处理

第二十三条 室内装饰装修的价值评估:被征收房屋室内装饰装修价值由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产估价机构通过估价确定。被征收房屋室内装饰装修的评估价值应当根据工程造价的计价方法结合成新确定。室内装饰装修工程造价的计价方法宜首先选择指标估算法中的单位比较法;无法选用单位比较法的,可选用分部分项法。

选用单位比较法时的室内装饰装修估价可以按照下列公式进行:

室内装饰装修评估价值=(房屋室内装饰装修部分建筑面积×分类分级室内装饰装修工程单位面积价格±各单项装饰装修调整项目差价总金额)×装饰装修综合成新率

测算中涉及的分类分级室内装饰装修工程单位面积价格、各单项装饰装修调整项目差价等价格标准,以及装饰装修综合成新率等指标的取值,可视估价具体情况,参照本技术导则附件六的数据选取。

选用分部分项法时的室内装饰装修工程造价确定按南京市工程造价管理部门有关规定执行。

第二十四条其它不动产估价:其它不动产包括不可移动的围墙、假山、水井、烟囱、水塔等。其它不动产应当根据工程造价的计价方法结合成新确定。计价方法宜选择单位比较法,无法选用单位比较法的,可选用分部分项法或工料测量法。

第二十五条“地大于房”(含仅有土地时)的估价:

1.住宅房屋“地大于房”估价

对被征收住宅房屋建筑面积小于土地使用面积情况的,土地使用面积大于房屋建筑面积的部分应给予补偿,其计算公式为:

⑴ “地大于房”面积 S=合法土地面积-合法房屋建筑面积

⑵ “地大于房”单位土地价值 VW=VO-PJ×g VO—征收项目标准住宅房屋单位价值; PJ— 标准住宅房屋建筑物单位重置成本; g— 标准住宅房屋成新率。

⑶ “地大于房” 评估价值=VW×S 2.非住宅房屋“地大于房”估价

非住宅房屋“地大于房” 时,其土地使用面积大于房屋建筑面积的部分应当根据估价对象和当地房地产市场状况,对比较法、基准地价修正法等估价方法进行适用性分析后,合理选用其中一种方法估价。

3.仅有土地时的估价

估价对象仅有土地时,应当根据估价对象和当地房地产市场状况,对比较法、基准地价修正法等估价方法进行适用性分析后,合理选用其中一种方法对该土地进行估价。

第二十六条安置或产权调换房屋估价:

⑴ 用于安置或产权调换房屋价值时点应当与被征收房屋价值时点一致。

⑵ 除政府对用于安置或产权调换房屋价格有特别规定外,应当以估价方式确定用于安置或产权调换房屋的市场价值。被征收房屋与安置或产权调换房屋由同一家估价机构进行估价,估价机构应依据房屋征收部门或者安置或产权调换房屋的所有权人提供的安置或产权调换房屋的类型、权属、区位、用途、建筑面积、建筑结构、建成时间等情况和资料采用本技术导则上述规定同样的估价模式和方法进行安置或产权调换房屋估价。

第二十七条 停产停业损失补偿确定:对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,由征收当事人协商确定。协商不成,但具备估价条件的,可根据房屋被征收前的净收益、停产停业期限等因素通过估价确定,采用估价方式测算停产停业损失补偿时的技术路线为:

1.确定被征收前年均净收益

房屋被征收前年均净收益应依据税务部门提供的与被征收对象对应、征收决定作出前 3年(不满 3 年的,按照实际年限)的完税证明表明的税后利润计算。

2.确定停产停业期限

⑴ 货币补偿情况:被征收人选择货币补偿的,停产停业期限为被征收人实际搬迁之日至以原生产方式或者经营方法恢复到原生产经营规模所需的社会平均时间。估价中参照本技术导则附件七规定,并根据被征收对象原生产经营规模,资产原值及类型和构成情况等客观实际情况分析选取确定。

⑵ 产权调换情况:被征收人选择产权调换的,停产停业期限自被征收人实际搬迁之日起至产权调换房屋通知交付之日止。

被征收人使用房屋征收部门提供类似房屋周转的,使用周转房屋的时间相应扣减。

3.确定停产停业损失补偿评估价值

停产停业损失补偿评估价值Vt= R×(T-Tz)

R—被征收前年均净收益;

T─停产停业时间,以年为单位,不足一年按比例计;

Tz ─使用征收人提供类似房屋周转时间,以年为单位,不足一年按比例计。政府或其有关部门对停产停业损失确定有专项规定的,应按其规定执行。

第二十八条其它估价:未超过批准期限的临时建筑应按成本法对其建筑物的残余价值估价;被征收房屋是在建工程的,除工业性质房屋外宜选用假设开发法估价。

第二十九条特别情况说明:被征收房屋土地使用权取得方式是划拨的,应在估价报告中作相应说明。

第六章 征收估价工作准则

第三十条 估价项目技术负责人责任:估价机构必须确定估价项目的技术负责人。估价技术负责人最终确定估价技术方案,并对估价方法的选择和应用以及估价结果的合理性承担技术责任。

第三十一条 现场告示和前期调查要求:估价机构应组织专业人员进行现场告示和前期调查。

第三十二条 实地查勘要求:估价机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,调查被征收房屋状况,拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料,做好实地查勘记录,并妥善保管。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的,应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证,有关情况应当在估价报告中说明。

实地查勘记录是估价和撰写估价报告必备的基础资料。无法入户的,参照同类房屋确定, 并在估价报告中说明。

第三十三条 估价人员要求:估价人员应佩戴由市房屋征收管理部门统一监制的南京市房屋征收估价工作证逐户逐项估价,做到工作上门到户,实地勘测准确、权证查验无误,不得错计或缺项、不徇私舞弊。

第三十四条 估价结果核查:估价结果须经估价机构内部审核评议,估价机构在提交正式估价报告前负有审查、调整、复核估价报告的技术责任。

第三十五条 估价报告提交:估价机构应当按照房屋征收估价委托书或者委托合同的约定,向房屋征收部门提供分户初步估价结果。分户初步估价结果公示期满后,估价机构应当向房屋征收部门提供委托估价范围内被征收房屋的整体估价报告和分户估价报告。分户初步估价结果、分户估价报告须经注册房地产估价师签字认可,整体估价报告须经项目估价技术负责人签字认可。

第三十六条 估价报告解释:估价机构及其专业人员负有解释估价报告、接受征收当事人咨询和质疑的义务,并负有向房地产价格估价专家委员会报告及提供有关资料和答复技术质询的义务。

第七章 征收估价报告

第三十七条征收估价报告格式:征收估价机构应按《房地产估价规范》的规定格式出具征收估价报告。

第三十八条征收估价报告内容:征收估价报告包括整体估价报告和分户估价报告。整体估价报告应包含以下内容:

⑴ 封面;⑵ 致估价委托人函;⑶ 目录;⑷ 估价师声明;⑸ 估价的假设和限制条件;⑹ 估价结果报告;⑺ 估价技术报告;⑻ 附件。

分户估价报告应包含:对估价依据、估价程序、估价方法等的简要说明;分户估价对象的构成及其基本情况和估价结果等。格式见附件九。

第三十九条估价结果报告内容:估价结果报告应包括下列内容:

⑴ 估价委托人名称、住所和法定代表人姓名;⑵ 房地产估价机构名称、住所、法定代表人或执行事务合伙人姓名、资质等级和资质证书编号;⑶ 估价目的;⑷ 估价对象;⑸ 价值时点;⑹ 价值类型;⑺ 估价原则;⑻ 估价依据;⑼ 估价方法;⑽ 标准房屋价值的测算说明及测算结果(如有);⑾ 估价结果;⑿ 注册房地产估价师;⒀ 实地查勘期;⒁ 估价作业期。

第四十条 估价技术报告内容:估价技术报告应包括下列内容:

⑴ 征收估价项目总概况;⑵ 估价对象描述与分析;⑶ 市场背景描述与分析;⑷ 估价方法适用性分析;⑸ 标准房屋选取及其说明(如有) ;⑹ 估价测算过程;⑺ 估价结果确定。

第四十一条 附件内容:附件应包括下列内容:

⑴ 估价委托书复印件;⑵ 估价对象位置图;⑶ 估价对象实地查勘情况和相关照片;⑷ 估价对象权属证明复印件;⑸ 可比实例位置图和外观照片(采用比较法进行估价时);⑹ 专业帮助情况和相关专业意见;⑺ 估价所依据的其他文件资料;⑻ 房地产估价机构营业执照和估价资质证书复印件;⑼ 注册房地产估价师估价资格证书复印件。

第四十二条 征收估价报告签名盖章:征收估价机构出具的估价报告应当由注册房地产估价师签名,并加盖估价机构公章。在估价报告上签名的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构,对估价报告的内容和结论负责。

第四十三条 征收估价报告文件要求:房屋征收估价报告应做到图文并茂,所用纸张、封面、装订应有较好的质量。

第八章 征收估价工作资料存档

第四十四条 征收估价报告存档:估价机构应当将下列资料(原件或复印件)与估价报告(含技术报告)共同整理存档:

⑴ 估价委托书和估价委托合同;

⑵ 房屋征收决定公告;

⑶ 估价对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料;

⑷ 估价对象的实地查勘记录、照片等资料;

⑸ 标准房屋的实地查勘记录、照片等资料(如有);

⑹ 可比实例的实地查勘记录、照片等资料;

⑺ 确定估价结果的有关系数、参数等证明资料;

⑻ 其它涉及估价项目的必要资料。

第四十五条征收估价报告保管:完成并出具估价报告后,应对与该估价项目有关的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。估价报告及有关资料保存期限按国家有关规定执行。保存期限应自估价报告出具之日起计算。

第四十六条其它规定:估价涉及办理证据保全手续的房地产情形的,估价机构应将估价报告(含技术报告)及估价过程中形成的有关估价资料同时提交估价委托人。

第九章 附则

第四十七条导则附件:本技术导则附件是本技术导则的必要组成部分。

第四十八条估价管理:对从事征收估价机构及估价专业人员的管理,按照国家、省、南京市相关规定执行。

第四十九条特种业务:凡房屋征收估价中涉及原始成本测算、机电设备评估、工程费用分析等专业技术工作的,可以委托有资质的专门机构通过评估确定。

第五十条实施时间:本技术导则自 2017 年 3 月 14 日起执行。

南京市国有土地上房屋征收评估技术导则附件

总说明

1.本附件仅提供南京市玄武、秦淮、建邺、鼓楼、雨花台、栖霞 6 个区的区位级别划分结果和工业用地地价区段基准地价及土地重置成本综合费用调增系数,其它 5 个区视具体情况另行制定。

2.本附件中的各类调整系数及其取值主要适用于南京市玄武、秦淮、建邺、鼓楼、雨花台、栖霞 6 个区,其它 5 个区可参照执行,或视具体情况另行制定。

附件二征收估价区位级别

㈠ 有关说明

1.南京市玄武、秦淮、建邺、鼓楼、雨花台、栖霞 6 个区(以下简称“江南六区”)划分为6 等级 24 个分区。

2.南京市江南六区国有土地上住宅征收区位划分分级情况见表

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上述分区分级情况见“南京市国有土地上住宅征收区位划分图”。

3.区位划分说明

南京市国有土地上房屋征收区位划分根据南京市房地产市场发展与变化情况,综合考虑城区不同地段的环境、交通、市政与公共设施配套的条件和水平,结合城区不同地段发展历史沿革、群众心理习惯、街区自然界线等因素,以南京市城区行政区划为基础,在各城区行政区划内按上述原则进行区段划分。将区位条件相同相近的区域划为一块(分区),并在分区内选择若干样本点收集点上存量房的市场价格,测算分区内存量房的市场均价,再根据该市场均价水平验证和调整分区范围;根据各分区存量房的市场均价水平梯度,确定征收区位等级。

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附件三 征收估价比较法附件

㈠ 比较法应用说明

⑴ 被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用比较法估价。本技术导则比较法附件主要适用于住宅和非住宅房屋中的办公用房屋估价,其它非住宅房屋比较法估价技术路线及相关修正、调整系数确定按《房地产估价规范》要求执行。

⑵ 由于选用征收前买卖的正常交易实例为可比实例,而房屋征收改变了征收区域房地产供求,应对征收前买卖的正常交易价格进行交易情况修正。该系数由房地产估价师根据征收项目规模及对周边房屋供求关系的影响等因素确定。经调研测算,现阶段南京市住宅房屋征收评估该系数值取值不超过 110;非住宅该系数值取值为 100,暂不调整。

?比较法可比实例的选择要求

⑴ 可比实例应按本技术导则的分类尽可能与估价对象的细分类别相同;

⑵ 可比实例应选择与估价对象所处的征收区位分区相同或相邻分区的房屋;

⑶ 可比实例应与估价对象的规模相当,档次相接近;

⑷ 可比实例的权益价格类型应该为房屋所有权和国有土地使用权价格类型;

⑸ 可比实例的交易类型应选取一般买卖的存量房交易实例,其交易价格应是正常市场交易价格;

⑹ 可比实例的成交日期应与价值时点接近,两者差异不得超过十二个月,一般应选择近期六个月内成交的房屋实例作为可比实例;

⑺ 选用的可比实例的数量应为 4 个及以上数量;

⑻ 选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过 20%,在交易实例相对较少的情况下,则该价格差异不应超过 30%;

⑼进行交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调整、权益状况调整时, 应符合下列规定:①分别对可比实例成交价格的修正或调整幅度不宜超过 20%,共同对可比实例成交价格的修正和调整幅度不宜超过 30%;② 经修正和调整后的各个可比实例价格中, 最高价与最低价的比值不宜大于 1.2;③当幅度或比值超出本条规定时,宜更换可比实例;④ 当因估价对象或市场状况特殊,无更合适的可比实例替换时,应在估价报告中说明并陈述理由;

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⑽ 选择标准房屋的可比实例时,应选择一般装修(定义详见标准房屋设定要求)的房

屋作为可比实例,因故选择了高于一般装修等级的房屋作可比实例时,该可比实例的成交价

格应在作装修费用扣除后方可进行比较价值计算。

㈢ 标准住宅房屋设定要求及非成套住宅估价说明

1.标准住宅房屋设定要求

首先应在征收项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为设定标准住宅房屋的原型,再根据具体情况,从方便操作、提高效能的角度出发,综合被征收房屋的典型特征,设定标准住宅房屋。

成套住宅应按下述要求在征收项目范围内设定标准住宅房屋:

⑴ 应为成套具备使用条件的砖混结构或钢筋混凝土结构房屋;

⑵ 应为除底层和顶层中的某一层,至少一间朝南,一般装修(水泥砂浆地面、普通涂料墙面及平顶)的房屋;

⑶ 房屋为中等套型,成新为六~八成新左右;

⑷ 每一征收项目可视具体情况设置一套或多套标准住宅房屋,遇有征收项目跨分区或跨等级时,则所跨的每一分区或等级至少应选择一套标准住宅房屋,作为相应分区和级别范围内被征收房屋的比较基准。

2.非成套住宅估价说明

⑴ 当选择非成套住宅作标准住宅房屋且可收集到符合要求的可比实例时,应按成套住宅估价技术路线测算标准住宅房屋价值;

⑵ 当选择非成套住宅作标准住宅房屋,且无法收集符合要求的可比实例时,应按以下公式测算标准住宅房屋价值:

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Vo—成套标准住宅房屋价值;

Kj—成套住宅价值调整为非成套住宅价值综合调整系数。由结构状况调整系数 k1、成新状况调整系数 k2、功能状况调整系数 k3 三项实物状况调整系数和外部区位状况调整系数 k4、朝向状况调整系数 k5、层次状况调整系数 k6 三项区位状况调整系数组成。Kj 取值不得低于90。其计算公式为:

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其中 k1、k2 系数采用附件三(四)“被征收房屋实物状况调整系数”,k4、k5 和 k6 系数采用附件三(五)“标准房屋区位状况调整系数”。k3 调整系数主要考虑平面布置、房屋附属设备设施、通风、日照等内容,实际估价时分五等按下表确定:

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⑶ 被征收非成套住宅房屋评估价值确定

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V0 ─非成套标准住宅房屋价值;

Pi31─非成套标准住宅房屋实物状况调整为被征收房屋实物状况的系数。该系数除将成套住宅实物状况调整中成套系数改为功能系数外,其它组成因素及确定方式与成套住宅相同(即包括结构、成新、功能三项调整系数)。功能状况调整主要考虑平面布置、房屋附属设备设施、通风、日照等内容,实际估价时分五等按下表确定相关系数值;

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Pi32 —征收估价项目范围内区位状况调整系数,采用附件三(五)“标准价调整法区位状况系数”;

P' 1—交易情况修正系数。经调研测算,现阶段南京市住宅房屋征收估价该系数值取值不超过 110。

㈣ 被征收房屋实物状况调整系数

1.住宅房屋实物状况调整系数

⑴ 住宅房屋结构状况调整系数

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⑵ 住宅房屋成新状况调整系数

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⑶ 住宅房屋成套状况调整系数取值

成套状况调整系数取值=100+(明厅调增系数取值+明卧调增系数取值+明厨调增系数取值+明卫调增系数取值)

其中:明厅、明卧调增系数取值为 2 个分值,明厨、明卫调增系数取值为 1 个分值;间接采光调增系数分值减半。

2.非住宅办公用房屋实物状况调整

非住宅房屋中的办公用房屋实物状况调整包括结构状况、成新状况二项,取值参考住宅房屋。

3.实物状况调整系数计算说明

如某套被征收住宅房屋在结构状况、成新状况和成套状况方面评定的调整系数取值分别为 k1、k2、k3,则其:

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可比实例修正到标准住宅房屋的实物状况调整系数 P31 的确定也可参照上述测算办法进

行。

㈤标准价调整法区位状况调整系数

1.外部区位状况调整系数

外部区位状况包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等。

⑴ 外部区位状况调整系数评分

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⑵ 外部区位状况调整系数评分等级说明

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附件四征收估价收益法附件

㈠ 收益法应用说明

⑴ 净收益

净收益可通过租赁收入测算的,应优先通过租赁收入测算,并应符合下列规定:① 应根据租赁合同和租赁市场资料测算净收益,且净收益应为有效毛收入减去由出租人负担的运营费用;② 有效毛收入应为潜在毛租金收入减去空置和收租损失,再加租赁保证金或押金的利息等各种其他收入,或为租金收入加其他收入; ③ 运营费用应包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等维持房地产正常使用或营业的必要支出,并应根据合同租金的内涵决定取舍,其中由承租人负担的部分不应计入。

净收益不可直接通过租赁收入测算的,应根据估价对象的用途等情况,选择下列方式之一测算: ① 商服经营型房地产,应根据经营资料测算净收益,且净收益应为经营收入减去经营成本、经营费用、经营税金及附加、管理费用、财务费用及应归属于商服经营者的利润;② 生产型房地产,应根据产品市场价格和原材料、人工费用等资料测算净收益,且净收益应为产品销售收入减去生产成本、销售费用、销售税金及附加、管理费用、财务费用及应归属于生产者的利润;③ 自用或尚未使用的房地产,可比照有收益的类似房地产的有关资料按相应方式测算净收益,或通过直接比较调整得出净收益。

上述收入、费用或净收益的取值,应符合下列规定:① 无论是否有租约限制,均不考虑租约对房屋征收价值的影响,均应按市场租金确定租金收入;② 采用经营性收益测算净收益的,应调查估价对象至少最近 3 年的各年实际收入、费用或净收益等情况。利用估价对象的资料得出的收入、费用或净收益等数据,应与类似房地产在正常经营情况下的收入、费用或净收益等数据进行比较。当与正常客观数据有差异时,应进行分析并予以修正。③ 其他估价参数都应选择正常客观的数据。

⑵ 报酬率

报酬率宜选用下列方法确定:① 市场提取法:选取不少于三个可比实例,利用其价格、净收益等数据,选用相应的收益法公式,测算报酬率。② 累加法:以安全利率加风险调整值作为报酬率。安全利率可选用国务院金融主管部门公布的同一时期一年定期存款年利率或一年期国债年利率;风险调整值应为承担额外风险所要求的补偿,并应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。③ 投资收益率排序插人法:找出有关不同类型的投资及其收益率、风险程度,按风险大小排序,将估价对象与这些投资的风险程度进行比较,判断、确定报酬率。

⑶ 估价对象收益期应根据土地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命进行测算。

㈡商铺类房屋估价

1.标准商铺房屋设定

征收项目范围内每一商业街区均应设定至少一宗标准商铺房屋,标准商铺房屋设定条件为:

⑴ 位于征收项目范围内商铺集中区域;

⑵ 商铺业态为经营烟酒、五金、日常用品、食品等;

⑶ 砖混或钢筋混凝土结构多层建筑物之底层,房屋七成新左右;

⑷ 单开间,临街店面宽约 3~4 米;

⑸ 一般装修:普通涂料外墙,内部水磨石或普通地砖地面、乳胶漆内墙面、简易吊顶、日光灯照明为主;

⑹ 临街巷。

2.商铺类房屋实物状况调整系数

⑴ 进深状况调整系数

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⑵ 楼层状况调整系数

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附件五 征收估价成本法附件

㈠ 成本法应用说明

选择成本法估价时,应根据估价对象状况和土地市场状况,选择房地合估路径或房地分估路径,并应优先选择房地合估路径。

1.成本法成本构成

成本法其本质是以在价值时点房地产的重新开发土地及建设成本为导向求得房地产的价值或价格的方法。房地产的重新开发土地及建设成本构成见下表:

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注:各项必要支出及应得利润应为正常客观的支出和利润;销售税费和开发利润不应作为投资利息的计算基数;作为投资利息计算基数的各项必要支出的计息期,应分别自其发生时起至建设期结束时止; 开发利润应在明确其计算基数和相应开发利润率的基础上,为其计算基数乘以开发建设类似房地产的相应开发利润率。

2.选用基准地价修正法时土地重置成本估算估价对象宗地价值 PD=基准地价 D0×市场状况调整 k1×土地状况调整 k2×(1+土地综合费用调增系数 k3)

⑴ 基准地价 D0

执行南京市国有土地上房屋征收估价用基准地价图地价标准。工业用地地价区段基准地价图见南京市国有土地上房屋征收估价专用图册。本基准地价基准日期为 2016 年 12 月 31 日。

⑵ 市场状况调整 k1、土地状况调整 k2

①市场状况调整 k1:可参考“中国城市地价动态监测网”地价指数(基期为 2000 年)或《江苏省城市地价动态监测报告》换算后确定;

② 土地使用年期修正 k21:按土地价值时点后的剩余使用年限计算;

③ 土地开发水平修正 k22:按待估宗地具体情况确定;

④ 容积率修正 k23:参照 2008 年南京市主城区各类用地容积率修正系数表确定(工业用地不修正);

⑤ 区域及个别因素修正 k24:参照 2008 年南京市主城区各类用地地价区段影响因素修正系数表和影响因素指标说明表确定。

⑶ 土地综合费用调增系数 k3

土地综合费用调增系数是指应计入估价对象土地重置成本的基础设施建设费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润等增加费用部分的计算系数。工业及仓储用地土地重置成本综合费用调增系数上限取值可参照下表选取:

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3.建筑物重置成本估算

建筑物重置成本估算=建设成本(除计入土地重置成本外)+管理与销售费用+投资利息+ 开发利润+销售税费

⑴ 建设成本 J(除计入土地重置成本外)除计入土地重置成本外的建设成本,包括勘察设计费用、建筑安装工程费用、公共配套设施费用、其它工程建设费用、开发期间规费等。其中建筑安装工程费用测算可见附件四㈡, 其它费用由估价人员依据估价对象具体情况确定。

⑵ 管理与销售费用(F)

F=J×(k4+ k5)

J—建设成本(除计入土地重置成本外);

k4—管理费率。取值范围 3-5%(参照《南京市商品房作价办法》);

k5—销售费率。取值范围 2-3%(参照《南京市商品房作价办法》)。

⑶ 投资利息(L)

应计息项目:建设成本、管理费用与销售费用。

L=(J + F)×i×n×1/2

J—建设成本(除计入土地重置成本外);

F—管理与销售费用;

i—利率;

n—计息时间。取值范围 1.5-3 年(参照《南京市商品房作价办法》)。

⑷ 开发利润(R)

开发利润通常按照一定基数乘以相应利润率估算。按计算基数不同利润率可以有直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率等多种表现形式。本技术导则参照《南京市商品房作价办法》规定计算开发利润。

R= J×k6

J—建设成本(除计入土地重置成本外); 

k6—直接成本利润率。取值范围 10-25%。

⑸ 销售税费(S)

执行现行税收政策相关规定。

?非住宅房屋建筑安装工程费用参考表及其说明

本附件中非住宅房屋建筑安装工程费用按 2016 年 12 月 31 日价格水平测算,房屋征收估价人员参考使用附件数据时应依据价值时点估价对象客观建筑安装工程费用水平对其进行适当修正。

1.非住宅非营业性房屋建筑安装工程费用参考表及其说明

⑴ 办公性房屋

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⑵ 公共性房屋

因不同公共性房屋建筑安装工程费用差异较大,估价时应依据估价对象具体情况选用相应工程造价计价方法确定。

2.工业及仓储房屋

⑴ 单层工业及仓储房屋


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附件六各类房屋室内装饰装修工程费用参考指标及其说明

本附件中各类房屋室内装饰装修工程费用按 2016 年 12 月 31 日价格水平测算,房屋征收估价人员参考使用附件数据时应依据价值时点估价对象客观室内装饰装修工程费用水平对其进行适当修正。

㈠ 住宅房屋室内装饰装修工程费用及等级说明

1.住宅房屋室内装饰装修工程费用

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㈡ 非住宅房屋室内装饰装修工程费用指标及其说明

1.非住宅房屋室内装饰装修类型及等级

非住宅房屋按其室内装饰装修标准分为三等(工业及仓储房屋一般无须另计室内装饰装修工程费用):

⑴ 普通装饰装修:一般指石膏板/矿棉板平顶天花,国产乳胶漆;地砖或低档国产石材地面,或复合地板地面;墙面为普通墙纸或国产乳胶漆、面砖。

⑵ 中档装饰装修:一般指石膏板/木工板带造型天花,进口乳胶漆或硝基漆;中档国产石材地面局部拼花、普通实木地板地面;墙面为高级墙纸或进口乳胶漆,部分为石材或木饰面。

⑶ 高档装饰装修:一般指进口铝板/镜面板天花,或石膏板/木工板带造型天花刷高档进口漆;进口石材拼花地面或高档地板地面,局部羊毛地毯;墙面为高档实木饰面或软包、部分石材、异形石材线条或实木收边。

2.非住宅房屋室内装饰装修工程费用估算指标

⑴ 办公性房屋及商务金融类房屋(典型如行政办公房屋,企、事业单位办公房屋,商务写字楼等)

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⑵ 公共性房屋及商场类房屋(典型如展览馆、体育馆、商场等)

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附件七停产停业期限确定参考表

1.营业性房屋

(1)商场、旅游、娱乐类房屋(整幢经营)

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附件八征收估价用各类样表

㈠ 征收估价委托确认表

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?房屋征收分户估价结果样表

1.征收估价补偿金额分户汇总表(分户初步估价结果表)

⑴住宅房屋征收估价补偿金额分户汇总表

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2.征收估价补偿金额分户估价表

下列分户估价表为参考格式,注册房地产估价师可编制符合项目状况需要的征收估价补偿金额分户估价表。

⑴住宅房屋征收补偿金额分户估价表

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附件九征收估价分户估价结果报告格式

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