自然资源部办公厅住房和城乡建设部办公厅关于福州等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函(自然资办函[2019]57号)(附带试点方案)

2019-01-25 2686
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自然资源部办公厅 住房和城乡建设部办公厅关于福州等 5 个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函

自然资办函〔2019〕57 号

福建、江西、山东、海南、贵州省自然资源主管部门、住房和城乡建设主管部门: 你们报送的利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案收悉。经审核,意见如下:

一、原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳等 5 个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。

二、坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,按照区域协调发展和乡村振兴的要求,促进建立多主体供给,多渠道保障、租购并举的住房制度,实现城乡融合发展、人民住有所居,增加人民群众的获得感。

三、严格落实试点城市人民政府主体责任,统筹推进试点工作,要将项目选址、开工建设、运营管理等各环节监管落到实处。健全合同履约监管机制,保护租赁利益相关方合法权益;建立租金监测监管机制,租赁项目要合理确定租金, 建立公开透明的租金变动约束机制,支持长期租赁。

四、试点城市要聚焦市场需求,坚持城乡统筹。项目应与周边区域基础设施、公共服务设施配套工程统一考虑,明确配套设施建设主体与标准,实现与周边地区公共服务均等化。尽量将项目安排在区位条件好、基础设施完备以及人口集中度高、市场需求旺盛的区域。积极学习借鉴先行试点城市实践经验,加强政策宣传和舆论引导,发展规范有序的住房租赁市场,形成可复制、可推广的制度成果。

五、试点城市要规范审批和监管程序,明确集体建设用地建设租赁住房的项目申报主体,完善项目审批程序,户型以 90 平方米以下中小户型为主,住房建筑质量、装饰装修符合相关标准。鼓励金融机构参与试点建设,依法依规提供金融产品服务,严禁违规提供“租金贷”。强化事中事后监管,确保有序可控。

六、试点城市要积极探索应用现代化信息管理平台和先进科技手段,在试点过程中研究加强公共服务配套,建立承租人基本公共服务保障机制,支持其依法享受教育、医疗卫生以及养老服务等基本公共服务权利,推进集体租赁住房纳入政府主导的住房信息租赁服务与监管平台管理,落实住房租赁企业备案管理,加强土地市场动态监测监管,促进节约集约用地。

七、省级自然资源、住房和城乡建设主管部门要加强对试点实施工作的指导和监督,及时研究解决试点推进过程中存在的突出问题,按时开展试点中期评估和试点总结工作,形成报告报自然资源部和住房和城乡建设部。

八、试点城市要根据上述意见,认真组织实施试点工作,不得随意改变试点实施方案内容。试点中的重大问题,及时向自然资源部、住房和城乡建设部报告。自然资源部、住房和城乡建设部将适时开展调研、督导。

2019 年 1 月 11 日

附件:

1.福州市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案.doc

2.南昌市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案.doc

3.青岛市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案.doc

4.海口市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案.doc

5.贵阳市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案.doc

福州市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案

按照中央有关精神及《国土资源部住房城乡建设部关于印发〈利用集体建设用地建设租赁住房试点方案〉的通知》(国土资发〔2017〕100 号)要求,经市政府研究同意,结合我市工作实际,制定本方案。

一、指导思想

全面贯彻党的十九大精神,深入学习贯彻习近平总书记系列重要讲话精神, 紧紧围绕统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局,以构建租购并举的住房体系为方向,加快落实我市建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,着力构建城乡统一的建设用地市场,为全面建成小康社会提供用地保障。

二、基本原则

1.把握正确方向。坚持市场经济改革方向,发挥市场配置资源的决定性作用, 注重与不动产统一登记、培育和发展住房租赁市场等改革协同推进,形成改革合力。

2.保证有序可控。政府主导,审慎稳妥推进试点。项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划,满足存量建设用地的性质要求,增加住房有效供给;以满足新市民合理住房需求为主,强化监管责任,保障依法依规建设、平稳有序运营。

3.坚持自主运作。尊重集体意愿,统筹考虑集体经济组织实力,以具体项目为抓手,合理确定项目运作模式,维护权利人合法权益,确保集体经济组织自愿实施、自主运作。

4.提高服务效能。支持市场经济方向,发挥市场配置资源的作用,落实“放管服”要求,优化审批流程,提高办事效率。

三、试点范围

在我市仓山区、晋安区住房需求强烈的区域,统筹兼顾、循序渐进,适当集中建设,分批开展试点。试点项目区域基础设施完备、医疗、教育等公共设施配套齐全,符合城镇住房规划设计有关规范。首批试点地块为:

(一)仓山区建新镇洪光村,洪塘路与园亭路交叉以西,面积约 12.94 亩。

(二)仓山区建新镇联建村,兴顺物流以西,面积约 23.82 亩。

(三)仓山区盖山镇竹榄村,三环路以北,苏闽物流以南,面积约 22 亩。

(四)晋安区新店镇战峰村地块,土地面积约 20.3 亩。

(五)晋安区新店镇后山村地块,土地面积约 30 亩。

四、试点任务

(一)项目审批程序

集体租赁住房试点项目审批程序参照我市使用集体建设用地审批程序办理规划、供地、建设等相关手续。

1.准入条件。①项目用地符合土地利用总体规划、城乡规划,不属于政府纳入征收或近期规划实施收储范围内用地;②项目用地为存量集体建设用地,且权属清晰无争议;③项目申请人为项目所在地的集体经济组织;④建设项目符合环保审查要求;⑤在政府批准供地前,已形成“净地”。

2.提出申请。项目申请人按本实施方案规定拟定项目建设方案,经集体经济组织成员大会或成员代表大会讨论决定。项目建设方案包括:项目名称、建设地点、用地面积与四至范围、土地权属情况、土地利用现状及相关图件、用地规划及相关图件、建设规模、资金来源和测算,以及项目建设和运营模式、收益分配等内容。与市、区属国企合作、与社会资本联营的要明确联营方案。方案由镇政府(街道办事处)初审同意后,上报区政府。

3.项目初审。区政府通过“多规合一”平台,征求项目所在地发改、自然资源和规划、房管、建设、环保、等部门意见,各部门按照本实施方案的相关规定对是否符合申请条件进行审核。经审核符合试点条件的,由区政府批准同意。

4.建设审批。按具体建设项目的审批权限,由发改、自然资源和规划、房管、建设、应急管理等相关主管部门根据区政府批准的项目建设方案,依各自职责进行项目审批,并出具相关许可(备案)文件。

5.供地方式。自然资源和规划、房管部门拟定使用集体土地方案报市政府批准,项目按使用集体土地方式供地。所使用的集体土地的开发成本,由用地单位和土地开发单位结算。

6.产权登记。项目宗地只能办理整体产权,不得分割登记。不动产权利证书中应备注:该项目为整体产权租赁住房,只能整体持有,不得分割登记、转让、转租,禁止分割销售或以租代售等变相销售行为。

(二)建设和运营机制

鼓励多主体参与建设、经营。集体经济组织经批准后,可通过联营、入股等方式,与市、区属国有企业合作开发建设,也可通过联营等方式选择社会资本运营。

为保障集体经济组织权益和项目建设、运营平稳有序,项目开工建设前,项目合作公司应拟定项目建设和运营管理方案,并按规定经集体经济组织成员大会或成员代表大会讨论决定同意后,报项目所在地区政府备案。项目建成后,由项目合作公司运营管理。

集体租赁住房户型以小户型为主,最大户型建筑面积不超过 75 平方米,住房质量、装饰装修应符合相关条件标准。

集体租赁住房的租金水平应统筹考虑区位、配套、市场需求等因素,并参考周边市场,与房屋租赁市接轨,防止租金异常波动。

(三)监测监管机制

各职能部门应依职责分工严格落实监管责任,保障集体经济组织权益,防止出现“小产权房”或“以租代售”等现象。

1.加强房屋租赁监管。集体租赁住房项目纳入全市租赁住房盘子统一监管, 将租赁房源纳入政府住房租赁信息服务监管平台,统一进行管理,提供便捷规范的租赁信息发布服务,推行统一的住房租赁合同示范文本,实现住房租赁合同网上备案。对参与运营房源的住房租赁机构加强备案管理,强化住房租赁信用管理, 建立多部门守信联合激励和失信联合惩戒机制。

住房出租应遵守相关法律法规和租赁合同约定,不得以租代售,承租人不得转租。合同约定租赁期限最长不超过 6 年,一次收取租金不得超过 1 年,不得含有自动续租条款。合同期满符合条件的,可以申请续租并重新签订租赁合同。不得违规使用租金贷。

2.加强项目产权管理。集体租赁住房项目禁止转让,禁止分割销售或以租代售等变相销售行为。集体经济组织内部可享受权益的成员平均持股,严禁个别人多占股份。成员个人股禁止转让。

五、保障措施

(一)加强组织保障

市政府成立集体建设用地建设租赁住房试点工作领导小组。领导小组办公室定期召开专题调度会,协调调度各职能部门,研究解决工作中的重大问题,有序推进集体建设用地建设租赁住房试点建设。定期召开试点工作联席会议,及时通报试点进展情况,会商和解决相关问题。

(二)有序推进试点

各职能部门应制定相关配套实施文件,争取有具体项目开工建设,试点工作取得初步成果。2020 年底前,全面完成试点工作,并做好工作总结。

(三)明确职责分工

自然资源和规划、房管、发改、建设、执法等相关部门及相关区人民政府, 要对照试点实施方案,强化集体土地租赁住房建设和租赁监管的部门联动和信息共享,形成工作合力。要按照各自职责,切实加强集体土地租赁住房的规划建设、批后监管、用途管制和服务保障工作,及时查处集体土地租赁住房相关的违法违规行为,确保各项政策措施抓好抓实,并积极研究制定推进集体土地租赁住房建设的相关配套政策。

(四)做好宣传引导

各区政府、自然资源和规划、房管、建设等相关部门要加强对试点工作的宣传力度,密切关注舆情动态,积极稳妥回应社会关注的问题,重大问题要及时报告。

南昌市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案

为进一步加快培育和发展我市租赁住房市场,积极稳妥推进我市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作,构建租购并举的住房体系和城乡统一的建设用地市场,根据《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39 号)、《国土资源部 住房城乡建设部关于印发〈利用集体建设用地建设租赁住房试点方案〉的通知》(国土资发〔2017〕100 号)和《江西省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(赣府厅发〔2016〕72 号)等文件精神,现结合我市实际,制定本方案。

一、总体要求

(一)指导思想

全面贯彻落实党的十九大精神和习近平新时代中国特色社会主义思想,深入学习贯彻习近平总书记系列重要讲话精神,按照党中央、国务院和省委、省政府关于培育和发展租赁住房市场的决策部署,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,以构建租购并举的住房制度为方向,加快建立多主体供给、多渠道保障的住房制度,统筹推进利用集体建设用地建设租赁住房试点工作,着力构建城乡统一的建设用地市场,完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,健全服务和监管体系,提高存量土地节约集约利用水平,推进集体土地不动产登记,为全面建成小康社会提供用地保障,建立健全房地产平稳健康发展长效机制,为打造富裕美丽幸福江西“南昌样板”奠定坚实基础。

(二)基本原则

1.政府主导,稳妥推进。利用集体建设用地建设租赁住房,由政府统一组织、落实规划、制定政策,充分调动村集体、国有企业的积极性,发挥市场配置资源的决定性作用。集体建设用地租赁住房建设,应统筹规划、循序渐进,在充分调查需求的基础上,严格控制试点规模总量,经批准后方可实施。

2.符合规划,合理布局。建设租赁住房的集体建设用地应符合国民经济与社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和村镇规划,且权属清晰,以存量集体建设用地为主,不得违规占用农用地。试点项目选址重点在产业集聚度较高、区域配套设施完善、居住需求旺盛、建设规模适中、便于实施启动的地块,满足新市民合理住房需求。

3.农民自愿,维护权益。利用集体建设用地建设租赁住房,要切实尊重农民意愿,切实履行民主程序,维护农民利益,使农民和农村集体经济组织通过出租房屋获得长期稳定的收益,共享城乡融合发展成果。

4.规范操作,只租不售。利用集体建设用地建设租赁住房,应依法履行相关审批手续。房屋建成后只能出租使用,不得销售或以租代售。

(三)试点目标

通过改革试点,在我市成功建设运营一批“回报可期、风险可控、收益可享” 的集体建设用地租赁住房项目,有效增加租赁住房市场供给,提升租赁住房建设经营水平,切实增加农村和农民收入,促进存量集体建设用地盘活利用,完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,基本建成经营服务规范、租赁关系稳定的集体建设用地租赁住房市场,探索形成可复制、可推广的改革成果,为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。

(四)试点范围

试点范围为市本级各区(开发区、新区),重点是土地管理秩序良好、区域配套较为完善、产业集群和高等院校聚集度较高的高新区、红谷滩新区、青山湖区。试点对象是符合土地利用总体规划、城乡规划及村镇规划,租赁住房市场需求大,集体经济组织有建设意愿、有资金来源,经审批确定为集体租赁住房项目的集体建设用地。

二、试点内容

(一)严格项目准入条件。集体建设用地租赁住房是一种农村集体持有的租赁产业,可依法出租获取收益。集体建设用地租赁住房项目优先在符合城市规划、周边租赁住房市场需求较大的存量集体建设用地上选址建设。集体建设用地不得出让、转让、抵押;集体建设用地租赁住房不得对外出售或以租代售,不得抵押;坚决杜绝变相开发建设小产权房。

(二)明确项目实施主体。试点项目由农村集体经济组织自行建设运营或以入股、联营等方式与市、区级国有平台企业合作建设运营,合作双方成立项目公司作为项目实施主体。

(三)规范项目审批程序。集体建设用地租赁住房项目应按照试点管理的相关要求,依法办理相关批准手续,具体如下:

1.试点申请。项目实施主体按照本实施方案要求,拟定试点项目具体实施方案,方案内容包括:项目名称、建设地点、建设规模、用地面积与四至范围、土地利用现状及相关图件、用地规划及相关图件、项目可行性分析、资金来源和收益测算、项目建设和运营模式等内容。试点项目实施方案由集体经济组织成员大会 2/3 以上村民或成员代表大会 2/3 以上村民代表同意,经所在乡镇(街道) 政府(办事处)初审同意,报辖区政府(管委会)审核。

2.试点批准。辖区政府(管委会)审核通过后,书面征求市国土、房管、发改、规划、建设、农业等相关部门意见。汇总各相关部门意见后,对于符合试点要求的,由辖区政府(管委会)报市政府批准后实施。

3.项目建库。市国土部门和房管部门根据市政府批准的试点项目情况,汇总形成试点项目库。辖区政府(管委会)定期报送试点项目进展情况。

4.项目报批。试点获批后,项目实施主体按程序向国土、房管、发改、规划和建设等部门申请办理项目备案、规划、用地和开工建设等批准手续。

(四)加强项目规划管理。集体建设用地租赁住房项目规划用途一般为居住用地。建设租赁住房的集体建设用地须严格按照规划用途开发建设,不得擅自改变控规用途。租赁住房户型以 90 平方米以下中小户型为主。完善或同步建设相应配套设施。

(五)严格住房建设监管。集体建设用地租赁住房项目建设参照国有土地上建设项目程序管理,租赁住房建筑质量、装饰装修等须符合相关条件标准。为确保项目工程建设质量,应依法进行公开招投标。市(区)建设部门依法进行质量安全监督管理,对涉及结构安全、建筑质量和建筑节能等方面进行重点监督。

(六)严格项目产权管理。在取得项目建设相关批准文件后,项目实施主体应当依法办理不动产登记手续。集体建设用地租赁住房涉及的土地使用权和房屋所有权登记至农村集体经济组织和市、区级国有平台企业合作双方名下,其中: 土地使用权按宗地整体登记,房产所有权按幢登记,均不予分割登记,并在不动产权证和登记簿上注明集体建设用地租赁住房只能租赁,不得销售。

(七)规范项目运营模式。项目建成后,在符合相关规定前提下,租赁住房的租金水平可统筹考虑区位、配套、市场需求等因素,并参考周边市场物业水平,与房屋租赁市场接轨。房屋的租赁年期、经营方式和收益分配等事宜,由村集体经济组织与合作主体协商确定,并在合作协议中予以明确约定。租赁年期、租金价格及支付方式等事项由房屋出租方与承租方协商确定,并可依法约定租金调整方式,合同约定租期原则上不超过 10 年,一次收取租金一般不超过 1 年。

(八)加强住房租赁监管。集体建设用地租赁住房出租应遵守相关法律法规和租赁合同约定,不得以租代售,不得转租,不得违规使用租金贷。集体建设用地租赁住房和租赁行为统一纳入南昌市住房租赁服务监管平台,提供便捷规范的租赁信息发布服务,推行统一的住房租赁合同示范文本,实现住房租赁合同网上备案。对参与运营房源的住房租赁机构加强备案管理,强化市场主体的信用管理,建立多部门守信联合激励和失信联合惩戒机制。各区(开发区、新区)政府(管委会)与市直相关部门加强协作、各司其职,在集体建设用地租赁住房不动产登记、租赁备案、税务、工商等方面加强联动,建立规范有序的租赁市场秩序。

(九)保障承租人基本公共服务权利。集体建设用地租赁住房承租人可按照南昌市有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证,享受规定的基本公共服务。积极探索建立健全对非本市户籍承租人的社会保障机制。

三、组织实施

(一)组织分工

1.组织构架

为积极推进南昌市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作,市政府成立由市政府主要领导任组长,分管国土、房管工作的副市长任副组长的市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作领导小组,成员由市政府分管副秘书长,市国土局、市房管局、市发改委、市规划局、市建委、市农业局、市税务局、市金融办等相关部门主要领导组成。领导小组下设办公室,负责日常事务性工作,办公室主任由市国土局主要领导兼任。

2.责任分工

各辖区政府(管委会)是利用集体建设用地建设租赁住房试点工作的责任主体,全面负责组织实施辖区内利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。

市国土局(不动产登记局)负责集体建设用地租赁住房项目的用地审批、不动产登记等工作,以及相关用地政策研究。

市房管局负责将集体建设用地租赁住房信息纳入市住房租赁服务监管平台管理,负责督促指导县区开展租赁市场监管工作。

市发改委按照审批权限负责和指导区(开发区、新区)发改部门做好集体建设用地租赁住房项目立项审批等工作。

市规划局负责集体建设用地租赁住房项目建设用地选址意见书、规划许可、规划查验等工作。

市建委负责集体建设用地租赁住房项目施工许可及竣工验收等工作,并对房屋建筑工程质量和安全等方面进行监督管理。

市农业局负责指导农村集体经济组织严格集体建设用地租赁住房资产管理,完善集体建设用地租赁住房的收益分配等机制。

市税务局按照相关规定落实集体建设用地租赁住房项目税收支持政策。市金融办负责研究并指导集体建设用地租赁住房项目获取金融支持。

(二)试点步骤

1.试点方案实施阶段(2018 年 10 月-2020 年 11 月)

根据《南昌市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》要求,开展利用集体建设用地建设租赁住房试点项目的可行性研究、制订项目审批流程和管理规范,首期试点先在土地管理秩序良好、区域配套较为完善、居住需求较为旺盛的高新区、红谷滩新区、青山湖区选择 1-2 个成熟地块,边试点、边总结、边完善。

待首批试点地块顺利开展后,可结合实际在市本级范围内统筹推进。积极总结首期试点工作经验,加强和规范试点项目的建设和管理,及时研究和完善实施方案,边试点、边总结、边提升。

2.中期评估阶段(2019 年 11 月)

在省国土资源厅、住房城乡建设厅的指导下,组织开展试点中期评估工作, 形成评估报告报省国土资源厅、住房城乡建设厅。

3.总结验收阶段(2020 年 12 月)

在省国土资源厅、住房城乡建设厅的指导下,组织开展试点总结工作,形成总结报告报自然资源部、住房城乡建设部。

四、保障措施

(一)加强组织保障。按照市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作领导小组的统一部署,各区(开发区、新区)政府(管委会)、各乡镇(街道)政府(办事处)和市直相关部门稳步推进利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作领导小组定期召开试点工作联席会议,及时通报试点进展情况,会商和解决试点相关问题。

(二)强化部门联动。各区(开发区、新区)政府(管委会)和市直相关部门要按照职责分工,建立对集体建设用地租赁住房建设的联动机制,加强对试点工作的指导监督,依法规范运行。建立激励和容错纠错机制,允许进行差别化探索,切实做到封闭运行、风险可控,发现问题及时研究及时纠偏。

(三)做好宣传引导。加强对试点工作的监督管理,密切关注舆情动态, 妥善回应社会关注点,重大问题及时报告。加大舆论宣传和引导,营造良好的舆论氛围。准确解读相关政策,大力宣传开展租赁试点工作重要意义,引导市民逐步树立租购并举的住房消费观念,倡导理性、梯度消费。

青岛市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案

为构建租购并举住房体系,增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,促进建立房地产平稳健康发展长效机制,根据国土资源部、住房城乡建设部《关于印发<利用集体建设用地建设租赁住房试点方案>的通知》(国土资发〔2017〕100 号) 和省政府办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(鲁政办发〔2017〕73 号)精神,结合我市实际,制定本方案。

一、总体要求

(一)指导思想。

全面贯彻党的十九大精神,以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导, 统筹推进“五位一体”总体布局,协调推进“四个全面”战略布局,牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念,始终坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,以建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系为方向,审慎稳妥开展利用集体建设用地建设租赁住房(以下简称集体租赁住房)试点,构建城乡统一的建设用地市场,提高存量土地利用效率,推动房地产市场平稳健康发展,完善利用集体租赁住房规则,推进集体土地不动产登记,助力乡村振兴战略, 促进城乡融合发展,维护农民权益,壮大集体经济,为满足人民日益增长的美好生活需要提供坚实的用地保障。

(二)基本原则。

政府主导推进,保证有序可控。各区(市)政府作为试点工作责任主体,主导项目运作,满足新市民合理住房需求为主,封闭运行、风险可控、审慎稳妥、平稳有序推进试点工作。

尊重集体意愿,保障农民权益。充分尊重村集体经济组织意愿,确保项目所在地村集体经济组织自愿实施、合理确定运作模式,切实维护农民合法权益。

坚持规划先行,严格用途管制。集体租赁住房用地须符合城乡规划、土地利用总体规划,土地性质为存量集体建设用地,严格执行土地用途管制,不得占用耕地。

需求导向为先,科学合理布局。试点项目选择在租赁住房需求较大的区域, 统筹布局,统一管理,试点项目区域基础设施完备,医疗、教育等公共设施配套齐全。

依法审批建设,监管约束到位。集体租赁住房建设必须依法办理相关审批手续,强化监管约束,不得以租代售、不得转租,坚决杜绝变相开发经营性房地产或建设小产权房。

(三)试点工作目标。

在审批程序、建设方式、产权管理、运营模式、监管办法、承租人权利、支持政策等方面进行探索,形成可复制、可推广的经验,逐步构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系。

(四)试点范围。

在全市范围内符合城乡规划、土地利用总体规划,大型产业园区、高校集中区域周边等租赁住房需求量大、区域基础设施完备、医疗教育等公共设施配套齐全的区域和轨道交通站点周边区域开展试点。试点地块由项目所在地区(市)政府确定,经审批同意后进行封闭运行,待经验成熟后逐步推开。重点在城阳区、黄岛区、胶州市开展第一批试点。

二、试点内容

(一)明确试点项目审批程序。

1.申请条件

①项目选址必须符合土地利用总体规划,在城市建设用地、镇建设用地之外的村庄建设用地范围内,且不属于政府拟纳入征收范围内的土地。

②项目选址土地在土地利用现状库中须为存量集体建设用地,权属清晰无争议;优先利用便于土地整理的地块。

③项目申请人须为项目所在地的村集体经济组织。村集体经济组织可自行建设运营,或通过入股、联营等方式优先选择与国有企业合作建设运营。

④选址建设项目须符合环保有关法律法规要求。

⑤在供地方案报批前,选址地块须完成权属全部注销、地上附着物全部拆除, 达到“净地”条件。

2.申请流程

对照试点申请条件,区(市)政府牵头组织相关部门在辖区内进行调查梳理。具备试点条件的,由项目所在地村集体经济组织拟定试点实施方案(包括: 项目名称、建设地点、用地面积与四至范围、土地利用现状及相关图件、用地规划及相关图件、建设规模、项目必要性可行性分析、资金来源和测算,以及项目建设和运营模式等内容),并依照相关规定经村民会议或村民代表会议通过,经街道办事处(镇政府)同意,报区(市)政府核准后,由区(市)政府正式函报市住房租赁工作领导小组办公室申请试点。

市住房租赁工作领导小组成员单位联合审核试点实施方案。符合试点要求的,由市住房租赁工作领导小组办公室报请市政府批准后,纳入试点范围,组织实施。

3.试点项目实施流程

试点实施方案获批后,一般应由村集体经济组织或通过入股、联营等方式成立的合作公司(以下简称“合作公司”)申请办理立项、规划、用地、环保、建设及不动产登记等相关手续。各类手续均须注明:“集体租赁住房项目,只租不售”。具体流程如下:

①项目立项手续。区(市)发展改革部门按项目基本建设程序,对试点项目进行审查。通过审查的项目,出具立项批复文件。其中,使用政府投资建设的集体租赁住房项目,按照政府投资项目管理流程办理;由项目单位自筹资金建设的项目,按照核准项目流程办理。

②项目规划手续。区(市)规划部门根据相关规划要求,出具规划条件,明确地块位置、用地性质、规划条件和用地范围等内容,依法依规办理乡村规划许可手续。

③项目环评手续。区(市)环保部门依据项目立项、规划等手续,依法依规办理环评批复手续。

④项目用地手续。区(市)国土资源部门征求住房保障部门意见后,编制集体租赁住房供地方案,上报有批准权限区(市)政府批准后,下达集体建设用地使用批复,批复中明确土地坐落、面积、用途、使用年限等内容。

⑤项目施工手续。区(市)建设主管部门依据项目立项、规划、用地手续, 依法依规办理施工许可手续。

⑥项目竣工手续。区(市)规划、建设主管部门按规定办理竣工验收备案手续。

⑦不动产登记手续。村集体经济组织或合作公司在取得集体建设用地使用权批复后,依法办理集体建设用地使用权首次登记;在项目竣工验收并符合首次登记条件后,依法办理房屋所有权首次登记。其中以村集体经济组织为申报主体的,土地使用权和房屋所有权登记至村集体经济组织名下;以合作公司为申报主体的,土地使用权和房屋所有权登记至合作公司名下。房屋所有权登记单元按照不动产登记规定划分,但不动产权证书按照建设项目整体核发,不予按照单元分割办理不动产权证书。不动产权证书须注明“集体租赁住房仅用于租赁住房建设和运营,不得出售,不得转租、抵押、转让,不得改变房屋和土地用途”。

(二)完善集体租赁住房建设和运营机制。

1.建设要求

为确保项目工程建设质量,应由村集体经济组织或合作公司进行公开招投标确定建设施工单位。集体租赁住房项目由所在区(市)政府建设主管部门依法进行质量安全监督管理,对涉及结构安全、建筑质量和建筑节能等方面进行重点监督。集体租赁住房项目的套型结构和面积标准可参照青岛公共租赁住房建设的有关技术规定,也可以结合区域实际,灵活安排,原则上以 90 平方米以下中小户型为主。项目中可安排一定数量的集体宿舍,用以解决周边为城市生产运行服务的普通劳动者住宿问题。项目建设还应当符合污染防治等相关法规、规范要求, 不得危及人身安全和违反环境保护要求。

2.运营模式

集体租赁住房由村集体经济组织或合作公司进行运营和管理。其中由合作公司进行运营和管理的,房屋的租赁年期、经营方式和租金分配等事宜,由村集体经济组织与合作主体协商确定,并签订书面合同,特别要强化租金管理,稳定租金价格,不得随意变动,做到透明、规范。

(三)加强房屋租赁监管。

1.实施集体租赁住房统一平台监管

集体租赁住房全面纳入青岛市住房租赁市场信息化服务监管平台(以下简称市住房租赁监管平台)统一监管,租赁合同须通过市住房租赁监管平台予以备案。

集体租赁住房出租应遵守相关法律法规和租赁合同约定,不得以租代售。租赁期限由合同双方协商,但最长租赁期限不得超过 20 年,具体承租人不得转租。鼓励当事人使用全市统一的住房租赁合同示范文本,一次收取租金不得超过 1 年, 不得含有自动续租条款,合同期满符合条件的可以申请续租并重新签订租赁合同。对参与运营房源的住房租赁机构加强备案管理,强化住房租赁信用管理,建立多部门守信联合奖励和失信联合惩戒机制。

2.建立集体租赁住房租赁市场管理体系

项目所在区(市)政府要加强集体租赁住房租赁情况的日常巡查,指导、督促居(村)委会开展租赁管理具体事务、矛盾协调化解等工作,要求利用集体建设用地建设租赁住房建筑质量、装饰装修符合相关条件标准,不得违规使用租金贷。同时建立街道办事处(镇政府)、国土资源、房管、城乡建设、规划、财政、农业、公安、工商、税务等多部门联合监管体制,明确职责分工,在不动产权登记、租赁备案管理、税务、工商、防范非法销售等方面加强联动,构建规范有序的集体租赁住房租赁市场秩序。

(四)保障承租人获得基本公共服务的权利。

通过市住房租赁监管平台,将集体租赁住房租赁合同备案信息与税务、金融、住房公积金、工商、公安、教育、人力资源社会保障、卫生计生等主管部门共享。依法登记备案的非本市户籍承租人申领居住证后,享受居住地医疗保障服务项目,符合条件的随迁子女按居住地入学政策接受义务教育;集体租赁住房承租人符合条件的可纳入社保体系;依托街道(镇)和居(村)委提供计划生育、劳动就业、法律援助等人口基本服务;依托基层党、团、工会等组织开展社区文化建设。

职工连续足额缴存住房公积金满 3 个月,本人及配偶在青岛市行政区域内无自有产权住房(含尚未取得《房屋所有权证》)且租赁住房的,可按照青岛市有关规定提取夫妻双方住房公积金支付房租。集体租赁住房按照居民住宅水、电、气价格执行,非居住功能用房的水、电、气实行分别计价。

(五)相关支持政策。

1.土地政策

集体租赁住房以使用集体建设用地方式办理用地手续,土地用途为住宅(集体租赁住房),使用年限 70 年,政府不收取土地价款。项目地块由村集体经济组织负责交付净地,并按有关规定进行补偿。项目可设置一定比例的商业服务等配套设施,建筑面积不超过总建筑面积的 15%,与项目整体一并登记,使用权人不得出售,承租人不得转租、抵押、转让。

2.金融政策

完善对建设运营主体的信贷支持力度,引导金融机构加大对建设集体租赁住房的贷款支持力度;加强与国家开发银行等政策性银行合作,协调安排一定的贷款额度,支持以试点集体租赁住房项目预期收益向金融机构申请融资贷款。

3.财税政策

集体租赁住房建设及其租赁收益等相关税费政策,由财政、税务部门按相关规定执行,根据试点推进需要,项目所在地区(市)政府严格落实税收优惠政策, 并给予一定的财政补贴。

4.加强配套设施建设

完善集体租赁住房项目道路、自来水、电、煤气、排水等综合管网建设。区(市)政府应按照城市规划,落实集体租赁住房项目周边必要的医疗、教育等设施配套。配套建设城市公共交通设施的,应规划相应的场地建设公交场站和办公用房,并与建设项目主体工程同步设计、建设、验收;在城市公共交通设施竣工后,由交通运输主管部门参加验收,验收合格的,交付交通运输主管部门配套相应的公交线路。

三、试点工作时间安排

(一)2019 年 2 月底前,在全市部署开展试点工作。

(二)2019 年 4 月底前,相关区(市)政府根据本实施方案的有关规定, 研究确定试点项目地块,并按程序进行试点申请、审批;负责协调推进项目实施过程中存在的问题。

(三)2019 年 11 月底前,按照要求组织开展试点中期评估,形成中期评估报告,报省自然资源厅、省住房和城乡建设厅审核后,报自然资源部、住房城乡建设部。

(四)2020 年年底前,总结试点工作实施效果、提出有关政策法规的修改建议,形成试点总结报告,报省自然资源厅、省住房和城乡建设厅审核后,报自然资源部、住房城乡建设部。

四、保障措施

(一)加强组织领导。

市住房租赁工作领导小组要积极贯彻落实党中央、国务院构建租购并举的住房体系决策部署,研究制定青岛市集体租赁住房试点工作相关支持政策措施;审慎稳妥指导开展集体租赁住房试点;统筹协调解决试点工作推进过程中出现的问题。市住房租赁工作领导小组办公室负责做好领导小组日常的沟通联络及协调组织工作。

(二)明确职责分工。

市国土资源房管局负责牵头组织和统筹协调整体试点工作,具体负责定期组织召开青岛市集体租赁住房建设工作调度会议,及时通报试点进展情况,会商和解决相关问题;负责集体租赁住房的用地管理、审核工作,相关用地政策及集体租赁住房运营管理实施细则研究制定,做好集体租赁住房租赁管理等工作。

市发展改革委按照项目管理权限负责和指导区(市)投资主管部门做好集体租赁住房立项工作。

市城乡建设委负责指导区(市)建设部门,对集体租赁住房的建设、房屋建筑工程质量和安全等方面进行监督管理,以及试点项目及周边市政基础设施工程的建设和维护工作。

市规划局负责做好集体租赁住房的规划审批工作。

市公安消防局、市人防办、市环保局负责做好集体租赁住房的消防审批、人防审批、环境评价等工作。

市金融工作办负责研究并指导集体租赁住房项目获取金融支持。

市财政局、市税务局严格按国家的相关规定,贯彻落实集体租赁住房建设及租赁收益等相关税费政策。

市教育局、市人力资源社会保障局、市卫生计生委负责研究指导做好承租人教育、社会保障、医疗卫生等公共服务权利保障工作。

市住房公积金管理中心负责制定承租人公积金使用、提取办法并做好相关服务工作。

(三)落实属地责任。

各区(市)政府是本区域集体租赁住房试点工作的责任主体。各区(市)政府应建立相应的工作协调机制,全面负责组织实施本区域集体租赁住房试点工作,全面协调街道(镇)、村集体经济组织、村民以及相关部门等各方关系,统筹谋划试点项目选址、推进项目建设、加强监测监管、保障承租人基本权利,将试点工作各项内容落到实处。

(四)做好宣传引导。

各区(市)政府和有关部门,以及村集体经济组织,要加强舆论正面引导, 准确理解和把握集体租赁住房试点工作的相关政策措施,为试点工作营造良好的舆论氛围。严格按照规定进行项目建设,防止借机违法用地,防止变相开发房地产或建设小产权房。严格遵守租赁相关法律规定,防止以租代售。切实加强对试点工作的监督管理,密切关注舆情动态,妥善回应社会关切,重大问题及时报告。

海口市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案

为积极稳妥推进海口市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作,构建租购并举的住房体系,建立健全房地产平稳健康发展长效机制,结合海口市工作实际, 制定本方案。

一、总体要求

(一)指导思想

全面贯彻落实党的十九大精神,深入贯彻落实习近平总书记系列重要讲话精神,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,以构建租购并举的住房体系为方向,着力构建我市城乡统一的建设用地市场,有效拓宽租赁住房的供应渠道, 完善利用集体建设用地建设租赁住房审批程序;完善集体建设用地产权制度,拓宽集体经济组织和农民增收渠道;拓展集体建设用地用途,加快集体建设用地改造,促进集体建设用地优化配置,提高节约集约利用水平,为建设海南自由贸易试验区和中国特色自由贸易港提供用地保障,推动建立房地产平稳健康发展的长效机制。

(二)工作目标

通过试点,成功运营一批集体租赁住房项目,完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,形成一批可复制、可推广的改革成果,为全国推进集体建设用地建设租赁住房提供经验借鉴,为构建海口市城乡统一的建设用地市场提供支撑。

二、基本原则

(一)符合规划、权属清晰、存量优先原则。利用集体建设用地建设租赁住房要与经济社会发展规划相适应,用地必须符合省总体规划和海口市总体规划,须在经依法批准的集体建设用地上进行建设,并以存量建设用地为主,不得占用耕地。

(二)政府引导、市场运作、村民自愿原则。政府统一组织、落实规划、制定政策,充分调动村集体、国有企业、优质社会资本等各类主体的积极性,发挥市场配置资源的决定性作用,采用市场化方式推进集体建设用地建设租赁住房建设和运营,充分尊重村集体意愿,切实维护村集体等各主体合法权益。

(三)规模适度、有序推进、方便实施原则。集体租赁住房项目在结合住房供需状况基础上,合理控制规模总量,科学安排规划布局,充分考虑实施操作性, 优先利用农村闲置地、废弃地等建设集体租赁住房。

(四)市区联动、简政放权、强化监管原则。利用集体建设用地建设租赁住房试点项目方案审批和规划、计划统筹等工作由市级有关部门负责,项目具体行政许可实施、后续监管等工作由属地区级有关部门负责,项目申报方案编制费用由属地区政府承担。集体建设用地建设租赁住房必须依法办理相关审批手续,严格执行用途管制,按整体确权,权属统一的原则进行监管,坚决防止以租代售和变相开发商品住宅,确保集体土地所有权性质不改变。

三、试点范围

在全市范围内符合条件的区域,循序渐进,逐步开展利用集体建设用地建设租赁住房项目试点工作,首期试点拟选择 1-2 个地块。重点选择基础设施完备, 医疗、教育、交通等公共设施配套齐全,有较大人口住宿需求的区域。特别是满足外来务工人员等新市民居住需求的城乡结合部,或者人员较为集中的产业园区附近。

四、试点任务

(一)编制试点项目规划和实施方案

编制试点项目规划,明确用地布局建设规模、建设强度、用地配套、建设投入、运营回报等情况;编制各试点项目实施方案,明确实施主体、改造模式、拆迁安置方案、资金筹措、实施计划等内容。

(二)试点项目报批

探索按照租赁住房用地或产业用地使用集体建设用地,试点批准后,办理立项、用地、规划等手续后由区政府核发使用集体建设用地批准书。探索集体建设用地立项、用地、规划、开工、建设等审批程序,简化审批流程,同步办理各项审批手续,建立快速审批通道。

(三)试点项目供地

结合集体建设用地区位、配套等条件,分析租赁住房收益、建设成本等情况, 保障农民集体权益。农村集体建设用地地价须经土地估价专业机构评估,地价评估报告报市自然资源主管部门备案。涉及入市交易的,由市自然资源主管部门编制土地供应方案,镇村集体经济组织进行确认后,报经市政府批准实施。

(四)试点项目建设

探索以镇村集体经济组织自主开发或联营、入股建设运营集体租赁住房的模式,积极引导国企参股投资,发挥国有企业的引领和带动作用。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益,探索集体租赁住房收益分配机制,平衡项目收益和征地成本关系,建立投资收益以及集体建设用地所有权、使用权收益相结合的分配机制,完善集体建设用地增值收益分配。

(五)试点项目不动产的产权管理

在取得项目建设相关批准文件后,项目单位应当依法办理不动产权利证书(土地使用权)。权利证书按项目整体核发,并注明:仅用于租赁住房建设,不得出让、转让,不得转租,不得改变土地用途。项目建成后,项目单位应依法办理不动产权利证书(房屋所有权),土地使用权按宗地整体登记,房产所有权按幢登记,均不予分割登记,并在不动产权证和登记簿上注明集体建设用地租赁住房只能租赁,不得销售。

(六)试点项目运营

1.关于项目主体

集体租赁住房项目可以由村镇集体经济组织自行开发运营,也可通过与企业联营、入股等方式建设运营租赁住房项目,积极支持和鼓励国有企业参与建设运营租赁住房项目。

按照《中共中央 国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》(中发〔2018〕12 号)关于在海南全省统筹推进农村土地制度改革试点的要求,并根据国家的授权,在符合规划的前提下,集体经济组织可以利用存量集体经营性建设用地入市以出让、出租等方式交易,由土地竞得人进行租赁住房开发建设。

以上方式均需征得村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表的同意。

2.关于建设资金

集体租赁住房项目的资本金及其他配套资金,可通过以下方式筹集解决:

①集体经济组织自有资金,市、区住房保障专业运营机构、园区管理机构或签约租赁的企业支付租金,用于项目开发建设。

②农村集体经济组织以建设用地的预期收益,向金融机构申请抵押贷款,获得金融资本的支持。加强与国家开发银行等政策性银行合作,充分利用长期、低息政策性信贷资金。金融监管部门引导有关银行针对符合相关政策的项目,按照风险可控、产业可持续原则开展相关金融产品创新。

③由农村集体经济组织以土地使用权入股、联营的方式,与企业联合开发建设。

3.关于规划布局及用地标准

集体租赁住房用地按照城镇居住用地标准进行规划和管理。在统筹考虑城乡发展和产业整体布局的前提下,确定集体租赁住房的建设类型、用地规模和空间布局,优先在产业比较完备、居住配套相对不足的区域布局,并配置必要的教育、医疗等居住公共服务设施。

4.关于住房套型结构和标准

集体租赁住房的套型结构和面积标准,以 90 平方米以下中小户型为主,可结合区域实际情况,按照市场需求,进行规划、设计和建设,实施全装修成品交房,要求建筑质量、装饰装修符合相关条件标准。

5.关于租赁模式

项目建成后,在符合相关规定前提下,租赁住房的租金水平可统筹考虑区位、配套、市场需求等因素,并参考周边市场物业水平,与房屋租赁市场接轨。农村集体经济组织应制定出租方案,经民主决策后公开进行。租赁年期、租金价格及支付方式等事项由相应的出租方与承租人协商确定,并可依法约定租金调整方式。集体租赁住房的出租年限不得超过 10 年,一次收取租金一般不超过 1 年, 出租合同到期后原承租人可优先续租。

区政府应加强租赁引导,与产业布局、就业人群相结合,促进职住平衡。鼓励将集体租赁住房委托给专业化运营企业进行管理和运营,提高租赁业务和物业管理的标准化、专业化水平。

(七)试点项目监管

集体租赁住房出租管理过程中应遵守相关法律法规和租赁合同约定,不得以租代售。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制,防止租金日常波动,维持市场平稳运行。市房管、建设、自然资源、规划、税务、工商等部门要加强协作, 各负其责,在房屋运营管理、不动产登记、租赁备案、规划设计、税费征收、经营等方面加强联动,构建形成规范有序的运营秩序,探索搭建统一的网上租赁平台。将租赁房源纳入政府住房租赁信息服务监管平台,统一进行管理,提供便捷规范的租赁信息发布服务,推行统一的住房租赁合同示范文本,实现住房租赁合同网上备案,对参与运营房源的住房租赁机构加强备案管理,强化住房租赁信用管理,建立多部门守信联合激励和失信联合惩戒机制。不得违规使用租金贷。完善合同履约机制,土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务。

(八)试点项目资产管理

除规划公共服务设施及人防工程外,归农民集体所有的集体租赁住房及其附属设施设备,纳入农村集体经济组织固定资产台帐,加强监管。

农村集体经济组织应严格履行民主程序,制定分配方案。其中已完成集体产权制度改革的村集体,应按照社区股份合作经济组织章程规定,进行公开、公平、公正分配,并按照本市农村集体经济组织财务公开有关规定,定期公布账目,接受集体经济组织成员监督。

五、组织实施

(一)工作组织

1.成立海口市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作领导小组

由市人民政府分管市长任组长,分管秘书长任副组长,市自然资源住房和城乡建设、发展改革、国资、财政、税务、金融、工商、公安等部门以及试点项目所在区政府分管领导为小组成员。领导小组下设办公室,设在市自然资源主管部门。

2.落实责任分工

领导小组主要职责是负责统筹推进试点工作,研究制定试点工作总体目标和年度任务;掌握试点工作进展,组织对各单位贯彻落实情况的监督检查;协调解决工作中的重大问题,统筹安排、协调督办重点工作;审议试点工作实施方案、试行工作规则、试点项目审批程序、试点工作总结。

领导小组办公室组建工作专班,负责试点项目日常工作,组织召开试点工作联席会议,做好各成员单位之间的联系协调、信息沟通;组织实施集体租赁住房用地摸底调查,制定试行工作规则,加强政策指导;协调做好试点工作宣传报道; 负责总结试点工作经验,组织做好迎接上级检查准备。

各成员单位根据领导小组的要求和安排,落实试点工作的有关政策规定和工作部署,完成交办的各项工作任务,提出试点工作的意见和建议,出台配套政策等。

试点项目所在区是具体责任主体,全面负责组织实施当地集体租赁住房试点工作,确定试点项目具体实施方案、领导责任、实施主体及区各部门具体职责等试点工作内容,统筹安排,全面协调镇村集体经济组织等各方关系,将试点工作各项任务落到实处。

(二)工作安排

1.实施阶段(2018 年 12 月-2019 年 9 月)

试点实施方案经自然资源部、住房城乡建设部批复后,编制试点工作任务分解表,召开试点工作动员部署会,对试点工作全面动员部署。制定利用集体建设用地建设租赁住房管理试行办法及项目审查认定、开发建设审批、规划设计规范、城中村存量房源委托、村级工业园改造提升配建租赁住房、运营监测监管、诚信管理、金融支持等配套政策文件,探索可行、管用、易操作的长效管理机制。

根据实施方案全面推进试点工作,及时研究解决试点工作过程中存在的问题,适时总结海口市试点工作的经验和不足。充分借鉴其他地区的先进做法和经验,完善修订海口市试点工作的政策文件。

2.中期评估阶段(2019 年 10 月-2020 年 5 月)

在省自然资源主管部门、住房城乡建设部门的指导下,组织开展试点中期评估工作,形成评估报告报省自然资源主管部门、住房城乡建设主管部门。

3.总结提炼阶段(2020 年 6 月-2020 年 12 月)

2020 年 12 月底前,全面总结试点工作组织、实施、建设、运营等开展情况, 形成《海口市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作报告》。总结试点工作中审批程序、办事流程、审查细则、管理职责、支持政策等经验,形成《海口市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作规则》,形成系列具有可复制、可推广价值的工作规则、标准、政策等经验和模式。

六、保障措施

(一)制度保障

1.建立联席会议制度

市试点工作领导小组成员单位建立联席会议制度,由市自然资源主管部门牵头组织,定期召开试点工作联席会议,及时通报试点进展情况,共享信息资源, 会商和解决试点相关问题。

2.建立试点工作报告制度

各区(功能区)作为试点的责任主体,要定期向市领导小组汇报动态进展、主要问题、相关建议、经验总结。市领导小组建立定期交流机制,适时组织试点单位进行交流座谈,解决试点工作中遇到的困难,并适时总结经验。

3.建立试点工作考核评价制度

市领导小组将试点工作任务按时间节点分解、按部门职责分解,形成可量化的试点工作考核评价体系,每一年度形成试点工作考核评价结果并进行通报。

(二)宣传保障

通过政府门户网站、电视、广播、报刊等传统媒介,并结合微信、微博等新媒体宣传渠道,大力宣传试点工作的重要意义。加强政策宣传,鼓励符合条件的集体经济组织、企业等积极参与试点项目建设;加强舆论引导,积极引导消费者树立理性住房消费观念,为培育和发展住房租赁市场营造良好氛围。

(三)法律保障

在试点项目实施中,加强项目执法监管,在项目规划、用地、建设、质量、产权登记等方面加强执法检查。对未经批准擅自建设租赁住房、将租赁住房销售、违法用地、违规建设、质量不达标等情况一律依法予以查处,切实防止以租代售、“小产权房”出现,保障试点项目依法依规建设。

(四)经费保障

将试点工作所需经费纳入政府年度财政预算,确保及时落实经费,安排专项补助资金,保障试点工作的顺利开展。

贵阳市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案

为促进城乡经济协调发展,盘活农村集体存量建设用地,加快构建租购并举住房体系,全面保障城镇居民和新就业职工、大中专毕业生、来筑务工人员以及大量“贵漂、贵创”等新市民住有所居,推动城镇化进程,打造公平共享创新型中心城市,按照《国土资源部 住房城乡建设部关于印发<利用集体建设用地建设租赁住房试点方案>的通知》(国土资发〔2017〕100 号)、《中共贵州省委办公厅贵州省人民政府办公厅关于印发〈贵州省全面推进农村资源变资产资金变股金农民变股东改革工作方案〉的通知》(黔委厅字〔2017〕17 号)要求,结合贵阳市实际,制定本实施方案。

一、指导思想、基本原则及试点范围

(一)指导思想

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,实现城乡融合发展,人民住有所居,增加人民群众的获得感。以精准扶贫精准脱贫为背景,以“城乡三变”改革为路径,以建设公平共享创新型中心城市为总目标,积极稳妥开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作,促进城乡二元土地结构按照市场化的方式进行更有效的资源配置,多渠道解决以新市民为主的新就业职工、大中专毕业生、来筑务工人员等住房困难突出问题,实现住有所居。

(二)基本原则

1.坚持自愿,自主运作。要切实尊重集体经济组织成员意愿,收益主要用于发展和提高集体经济组织成员的社会保障水平,确保集体经济组织成员获得长期稳定收益,分享城乡统筹发展成果。

2.符合规划,用途管制。要促进农村集体建设用地优化配置,进而促进农村产业结构调整和优化布局。项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划,且权属清晰。

3.有序可控,审慎推进。政府主导,审慎稳妥推进试点。以存量土地为主, 不得占用耕地,增加住房有效供给。严格控制试点规模总量,经批准后方可实施, 防止以各种名义擅自扩大用地和建设规模。

4.设施配套,环保达标。项目选址应考虑市政和公建配套设施,满足基本生活条件。应注重环境条件,避开噪音超标或有毒有害、易燃易爆等区域。

5.依法依规,有序运营。利用集体建设用地建设租赁住房,应统筹规划规模、结构和时序。以满足新市民为主的新就业职工、大中专毕业生、来筑务工人员等基本住房需求为主,强化监管责任,保障依法依规建设、平稳有序运营,做到供需匹配。

6.注重监管,只租不售。利用集体建设用地建设租赁住房,必须依法履行相关报批手续,不得违法出租和转让建设用地使用权,不得出售或以租代售。

(三)试点范围

按照自愿原则,在重点产业功能区、城乡结合部、重点新城、城镇、产业园区等以新市民为主的新就业人员、青年人才、外来务工人员较多,租赁住房需求较大区域,第一批试点选择云岩区、观山湖区、花溪区、乌当区、白云区、经开区、清镇市、修文县。其余区(市、县)根据推进情况适时开展。

(四)项目选址

项目选址应做到统筹安排、合理布局。尽量安排在城镇、产业园区、中心城区城中村等中心城区、景区周边或生态植被好、交通便捷、公共设施较齐全的区域,市政公交方便,水、电、气、道路、排污系统等基本生活配套设施相对完善。

二、政策措施

(一)规模及户型

以适宜居住、便于管理等为出发点,各租赁住房小区单个项目住房建筑面积不得低于 3 万平方米,并可按住房建筑面积配建不高于 20%商业服务设施。利用集体建设用地建设租赁住房可以是成套型住房,也可以是宿舍型住房、公寓型住房,以 90 平方米以下中小户型为主。租赁住房单套户型按如下三类建设:“一室一厅”户型,面积不超过 40 ㎡(1 人户或 2 人户);“两室一厅”户型,面积不超过 70 ㎡(2 人户或 3 人户);“三室一厅”户型,面积不超过 90 ㎡(3 人户或4 人户)。应进行装修并配置家具和家电设备,交付使用时达到“拎包入住”。

(二)实施主体

农村集体经济组织可自行开发运营,或以通过联营、入股等方式建设运营。

(三)用地供应

在符合城乡规划、土地利用规划及村土地利用规划前提下,可以利用闲置的镇、村企业用地或废弃的其他集体建设用地建设租赁住房,不得占用耕地。依申请经审核批准用于建设租赁住房用地,其用地性质不变、土地权属不变。坚持节约集约,充分利用现有区块环境优势和存量资源,合理规划产业、生活、生态等空间布局,可由村集体自行调节宅基地、乡镇企业等向规划点集中。

(四)产权登记

建设单位应持国土、规划管理部门明确建设用地使用权人、建设用地使用权性质、取得方式、用途、范围、使用期限及房屋建设合法性的批准文件或书面意见(含附图附表),消防部门验收合格的书面意见,房屋质监部门竣工验收备案证明(无房屋质监部门竣工验收备案证明的,出具质量检测合格意见),向不动产登记部门申请办理初始登记。利用集体建设用地建设租赁住房不得转让不得抵押,不得分割办理不动产权证书。土地使用权按宗地整体登记,房产所有权按幢登记,均不予分割登记,并在不动产权证和登记薄上注明集体建设用地租赁住房只能租赁,不得销售。

(五)保障对象

利用集体建设用地建设租赁住房主要为解决来筑新就业职工、大中专毕业生、来筑务工人员以及其他‘贵漂、贵创’等新市民居住问题。同时,鼓励集体经济组织按规定将利用集体建设用地建设租赁住房统一租赁给用工企业以解决企业新就业人员住房困难。住房租赁年限、经营方式和租金分配等事项由双方协商确定,并签订书面合同。合同期限不超过 5 年,一次收取租金一般不超过 1 年, 合同期满后若双方无异议可续租。承租住房运营机构统一在住房城乡建设行政主管部门进行住房租赁备案。

(六)资产管理

除规划公共服务设施及人防工程外,利用集体建设用地建设租赁住房及其配套商业和附属设施设备归农村集体经济组织所有。集体经济组织应严格按照本市集体资产管理和村合作经济组织会计制度的有关规定,管理利用集体建设用地建设租赁住房等相关集体资产。集体经济组织可以成立相应的租赁和服务机构,也可以探索采取购买服务模式,将房源有偿委托给专业的住房租赁和物业服务企业,签订租赁经营管理协议,进行专业化管理和开展经营活动;租赁经营管理协议应兼顾集体、农民和企业等利益,理清权利义务关系,平衡项目收益与征地成本关系。对利用集体建设用地建设租赁住房的收益分配等重大事项,集体经济组织应严格履行民主程序,定期公布账目,接受集体经济组织成员监督。要健全完善收益分配机制,切实维护集体经济组织成员的合法权益,利用集体建设用地建设租赁住房租赁收益分配方案须得到集体经济组织成员大会或成员代表大会通过。

(七)建设和运营机制

集体租赁住房的租金水平应统筹考虑区位、配套、市场需求等因素,并参考周边市场,与房屋租赁市场接轨,防止租金异常波动。利用集体建设用地建设租赁住房建筑质量、装饰装修符合相关条件标准。

(八)住房监测监管机制

将租赁房源纳入政府住房租赁信息服务监管平台,统一进行管理,提供便捷规范的租赁信息发布服务,推行统一的住房租赁合同示范文本,实现住房租赁合同网上备案。对参与运营房源的住房租赁机构加强备案管理,强化住房租赁信用管理,建立多部门守信联合激励和失信联合惩戒机制,不得违规使用租金贷。

三、利用集体建设用地建设租赁住房项目审批程序

利用集体建设用地建设租赁住房项目申报以实施主体为主,按照试点管理的相关要求,办理相关批准手续。

(一)试点申请

实施主体应按照本意见的相关规定拟定试点项目建设实施方案,方案包括: 项目名称、建设地点、用地面积与四至范围、土地利用现状及相关图件、用地规划及相关图件、建设规模、资金来源和测算,以及项目建设和运营模式等内容; 村集体拟发展的经济类型、经营管理方式、投资赢利模式及预期收益水平、经营收益分配机制等经营管理情况。方案经乡镇、社区初审同意,报区(市、县)政府核准后,由区(市、县)政府报“贵阳市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作领导小组”申请试点。

(二)试点批准

收到试点申请后,由“贵阳市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作领导小组”办公室组织有关部门,按照实施方案的相关规定对项目方案进行审核。符合试点要求的,由领导小组办公室报市政府批准后实施。

(三)项目报批

实施主体可根据各区(市、县)利用集体建设用地建设租赁住房建设计划目录,结合实际选定建设项目,按有关规定向住房城乡建设部门办理项目计划报批手续,取得计划批准手续后,实施主体向发改、规划、国土和建设等主管部门申请办理立项、规划、用地和开工建设等批准手续。项目立项批复、规划意见、用地批复和建设工程施工许可证等,均应注明:该项目只能用于租赁,不得对外销售。

1.项目立项。发展改革部门对利用集体建设用地建设租赁住房项目的性质、建设主体、投资来源、招投标方案等方面进行审查,出具项目批复文件。

2.项目规划。规划行政主管部门根据相关规划要求,对利用集体建设用地建设租赁住房项目出具规划条件等规划意见,规划意见中应包含用地性质、建筑性质、用地位置和范围、建筑规模、控制高度、容积率、绿地率等相应的规划要求。

3.项目用地。国土部门对利用集体建设用地建设租赁住房项目的土地权属、地类、土地规划等情况进行全面审查,下达项目用地批复。

4.项目施工。住房城乡建设部门对利用集体建设用地建设租赁住房项目工程建设进行审查,依据上述项目立项、规划、用地手续,出具项目建设工程施工许可证,并对项目施工过程进行监管。

5.竣工验收。工程完工后,建设单位在取得工程消防、环保、规划的认可文件后依法组织勘察设计、施工、监理、房屋质监部门等部门组织竣工验收,出具竣工验收合格报告并向城乡建设主管部门进行备案,未组织竣工验收或竣工验收不合格严禁投入使用。

(四)项目报备

区(市、县)政府应及时将项目审批情况上报市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作领导小组办公室备案。

四、试点工作时间安排

贵阳市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作,按照中央和省关于“租购并举” 住房制度改革相关精神, 结合即将施行的《贵阳市住房发展规划(2018-2022)》、《贵阳市培育和发展住房租赁市场的工作方案》审慎推进。

2019 年在公共设施配套完善、轨道等公共交通便利、租赁住房需求较大区域,积极稳妥选择批准一批项目并开工建设,第一批试点项目力争用 1 至 2 年时间建成 1 万套并投入使用。

五、试点工作保障

(一)强化组织领导

按照统筹推进的要求,成立“贵阳市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作领导小组”,明确领导小组组长和副组长、成员单位,完善领导小组议事规则和重大事项协调机制,负责研究解决利用集体建设用地建设租赁住房过程中的重大事项,提出解决的政策措施建议,供市委、市政府决策。领导小组办公室设在市住房城乡建设局,负责日常工作事务。

(二)强化监管服务

市及各试点的区(市、县)加强利用集体建设用地建设租赁住房的事前、事中、事后监管和服务。区(市、县)政府应及时将项目审批情况上报市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作领导小组办公室。领导小组主要职责是组织领导全县利用集体建设用地建设租赁住房试点工作,制定试点方案和实施意见,明确改革目标任务,统筹推进改革试点;及时召开联席工作会议,审议利用集体建设用地建设租赁住房的重要政策措施;研究解决跨部门、跨领域的改革重点、难点问题,督促检查重要试点工作事项落实情况和工作开展情况。

(三)强化责任落实

各试点单位要立足职能职责,主动领责,建立专班,狠抓落实。试点区(市、县)要按照市里的部署要求,对应完善相应的领导机构和工作机制,加强和市直有关部门的沟通对接,协同做好相关工作。规划局、住建局会同发改委、国土资源局、统计局、财政局负责编制利用集体建设用地建设租赁住房发展规划和年度计划;住建局会同发改委、财政局、监察局、民政局、教育局、文广局、人社局、统计局、法制办等有关部门制定利用集体建设用地建设租赁住房管理办法;住建部门应探索建立租金形成、监测、指导、监督机制,防止租金异常波动,维护市场平稳运行;公安部门及其派出机构及时办理居住登记、户籍迁移手续,协助基层政府做好社会治安综合治理工作;教育部门积极支持处于义务教育阶段的利用集体建设用地建设租赁住房承租人子女在公办学校就近入学;城市管理部门负责督促产权单位做好利用集体建设用地建设租赁住房项目市政排污、路灯及环卫设施等配套设施的管理;人社部门负责为利用集体建设用地建设租赁住房承租人就业、创业提供政策扶持;工商、税务、商务等部门积极为利用集体建设用地建设租赁住房承租人创业提供政策支持;卫生、体育、供水、供电、通讯、燃气、广播电视等部门配合产权人做好利用集体建设用地建设租赁住房项目相关生活;社区服务中心、乡镇政府、利用集体建设用地建设租赁住房产权人或其委托管理单位要建立信息共享机制,按照职责分工做好利用集体建设用地建设租赁住房的社区服务和管理工作。

(四)强化政策支撑

在用足、用活、用好国家、省、市现行政策基础上,围绕实施利用集体建设用地建设租赁住房建设工作,进一步健全完善相关政策措施机制,建立城乡产权要素交易市场,促进资金、人力、技术、信息、权属等城乡要素双向流动,盘活城乡资源要素,吸引社会资本投入利用集体建设用地建设租赁住房建设,促进全面参与城乡统筹,全面共享改革成果。要落实“放管服”改革的总体要求,梳理新建、改建租赁住房项目立项、规划、建设、竣工验收、运营管理等规范性程序, 建立快速审批通道,探索实施并联审批。鼓励开发性金融等银行业金融机构在风险可控、商业可持续的前提下,加大对租赁住房项目的信贷支持力度,通过合理测算未来租赁收入现金流,向住房租赁企业提供分期还本等符合经营特点的长期贷款和金融解决方案。支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务, 加强金融监管,防止出现金融风险。

(五)强化地方责任

试点区(市、县)人民政府要按照本意见的精神,抓紧制定具体工作方案和政策措施,切实抓好落实。大力发动辖区内有条件的集体经济组织、社会组织和企业参与利用集体建设用地建设租赁住房建设,广泛动员社会各方力量积极支持试点工作。要充分发挥社区服务中心、乡镇,尤其是村民委员会等基层组织的作用,将利用集体建设用地建设租赁住房的租赁管理和服务重心下移,实行住房租赁网格化管理;建立纠纷调处机制,及时化解租赁矛盾纠纷。

(六)强化指导监督

市直相关部门和区(市、县)有关部门要按照职责分工,加强对试点工作的指导监督,依法规范运行。要加强分类指导,尊重基层首创精神,健全激励和容错纠错机制,允许进行差别化探索,切实做到封闭运行、风险可控,发现问题及时纠偏。

1.强化监测分析。各试点区(市、县)要健全利用集体建设用地建设租赁住房市场动态监测监管制度,完善监测监管信息系统,掌握土地、房屋出租的数量、结构、价款、时序等信息,研判分析市场形势。

2.强化价格监管。完善公示租金价格体系,定期发布租金指导价。完善租赁市场的价格形成、监测、指导、监督机制,防止交易价格异常波动,维护市场平稳运行。交易主体应当如实申报房屋租赁价格,不得瞒报或者作不实申报。

3.强化合同监管。国土资源、住房城乡建设等部门要加强投资协议、租赁合同履约监管,并将相关情况纳入诚信体系进行信用考评。住建部门要探索推行统一的住房租赁合同示范文本,尽快实现住房租赁合同网上备案。

4.严格责任追究。要强化监督问责,减少寻租空间,对违反土地市场、房屋租赁市场相关规定的地方政府和有关部门、单位以及责任人员严格实行责任追究,坚决打击各种腐败行为。

试点区(市、县)要加强对试点工作的监管服务,密切关注舆情动态,妥善回应社会关切,重大问题及时报告。